Wertermittlung denkmalgeschützter Immobilien: Warum Modellkonformität über den Verkehrswert entscheidet

Zwischen Erhaltungspflicht und Ertragslogik: Wer den Verkehrswert einer denkmalgeschützten Immobilie ermittelt, bewegt sich in einem Spannungsfeld aus Grundgesetz, Landesdenkmalrecht und ImmoWertV, das methodische Klarheit verlangt, aber selten liefert.

Kaum ein Bewertungsanlass bindet so viel Recherchezeit wie die Wertermittlung denkmalgeschützter Immobilien. Wer als Sachverständiger ein solches Objekt begutachtet, muss nicht nur die übliche Datenlage zu Markt und Umgebung zusammentragen, sondern zusätzlich prüfen, welches Landesdenkmalschutzgesetz greift, welche Nutzungsbeschränkungen bestehen und welches Wertermittlungsmodell im konkreten Fall überhaupt modellkonform ist. Genau dieser Mehraufwand an Recherche und rechtlicher Einordnung gehört zu den Punkten, die Wertermittler in der Praxis am meisten Zeit kosten. Der folgende Beitrag ordnet die rechtlichen Grundlagen und die methodischen Streitfragen der Denkmalwertermittlung ein und zeigt, worauf es bei der Anwendung der ImmoWertV konkret ankommt.

Warum ist der Denkmalschutz für die Wertermittlung überhaupt relevant?

Der Umfang des Themas wird an den Zahlen deutlich: In Deutschland gab es nach Angaben der Landesämter für Denkmalpflege im Jahr 2022 rund eine Million Denkmäler (Fußnote: Statistische Ämter des Bundes und der Länder: Kulturindikatoren | kompakt 2024.). Baudenkmäler, bestehend aus Einzelbau- und Gartendenkmälern sowie Denkmalbereichen, machten dabei mit 65 % den größten Anteil aus, während 34,9 % auf Bodendenkmäler entfielen. Für die Wertermittlung nach § 194 BauGB sind vor allem die Baudenkmäler relevant. Wie ernst der Gesetzgeber den Erhalt dieses Bestands nimmt, zeigt sich auch daran, dass Bund, Länder und Gemeinden allein 2020 insgesamt 648 Mio. € in den Schutz und die Pflege von Denkmälern investierten (Fußnote: Statistische Ämter des Bundes und der Länder: Kulturindikatoren | kompakt 2024.).

Rechtlich betrachtet ist die Unterschutzstellung eines Denkmals ein Eingriff in das durch Art. 14 GG geschützte Eigentumsrecht. Da "Eigentum verpflichtet" und sein Gebrauch zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen soll, regeln die Denkmalschutzgesetze der Länder Inhalt und Schranken dieses Rechts. Für die Wertermittlung bedeutet das: Die Unterschutzstellung stellt eine zulässige öffentlich-rechtliche grundstücksbezogene gesetzliche Beschränkung gem. § 46 Abs. 2 Nr. 4 ImmoWertV dar und zählt damit zu den rechtlichen, den Verkehrswert beeinflussenden Gegebenheiten. Ob sich diese Beschränkung im Einzelfall wertmindernd, werterhöhend oder wertneutral auswirkt, ist nach 46.(1) ImmoWertA in jedem Wertermittlungsfall gesondert festzustellen.

In der Praxis wiegen Vor- und Nachteile des Denkmalschutzes je nach Objekt unterschiedlich schwer:

Maßstab für den Werteinfluss ist stets das Ergebnis einer ertragswirtschaftlichen Abwägung dieser wirtschaftlichen Vor- und Nachteile, wobei auf objektive Gesichtspunkte und den gewöhnlichen Geschäftsverkehr abzustellen ist.

Wie wirkt sich der Denkmalschutz auf das Ertragswertverfahren aus?

Der vorläufige Ertragswert wird nach § 27 Abs. 2 ImmoWertV auf Grundlage des Bodenwerts nach §§ 40 bis 43 ImmoWertV, des Reinertrags, der Restnutzungsdauer und des objektspezifisch angepassten Liegenschaftszinssatzes ermittelt. Bei denkmalgeschützten Objekten stellt sich dabei eine grundsätzliche methodische Frage: Wird die Denkmaleigenschaft als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal am Ende der Rechnung berücksichtigt, oder fließt sie durchgängig in Rohertrag, Bewirtschaftungskosten und Liegenschaftszinssatz ein? Hausmann/Rolf gehen in ihrem Ertragswertmodell für denkmalgeschützte Objekte von einer objektbezogenen, begrenzten Restnutzungsdauer aus und leiten Rohertrag, Bewirtschaftungskosten und Liegenschaftszinssatz durchgängig objektspezifisch ab. Die Bewirtschaftungskosten enthalten dabei den denkmalspezifischen Erhaltungsmehraufwand, den sie mit einer Erhöhung der üblichen Instandhaltungskosten um rd. 30 bis 50 % ansetzen.

Kleiber unterscheidet demgegenüber zwei grundsätzliche Verfahrensvarianten: die Ertragswertermittlung auf Grundlage der dem Gebäudezustand angemessenen üblichen Ansätze oder die Ermittlung unter Berücksichtigung einer auf Dauer angelegten Erhaltungspflicht mit der Folge einer "ewigen" Restnutzungsdauer. Dem zweiten Modell sei grundsätzlich der Vorzug zu geben, weil es den rechtlichen Vorgaben der Erhaltungspflicht entspreche, auch wenn es Sachverständige vor die Schwierigkeit der Ermittlung erhöhter Instandsetzungskosten stellt.

Jardin widerspricht dieser Position und hält eine unendliche Restnutzungsdauer für weder praxis- noch sachgerecht: Sie führe zur Nichtanwendbarkeit des nicht denkmalgeprägten Liegenschaftszinssatzes und der damit verbundenen modellkonformen Bewirtschaftungskosten. Zahlreiche Denkmalobjekte belegten schließlich, dass nicht jedes Denkmal kontinuierlich instand gehalten werde. Auch Hausmann/Rolf sehen die pauschale Annahme einer unendlichen Restnutzungsdauer kritisch, unter anderem weil zur Berechnung des denkmalbedingten Erhaltungsmehraufwands ohnehin ein Gebäudesachwert mit konkreter Restnutzungsdauer ermittelt werden muss. Für die Praxis bleibt festzuhalten: Unabhängig davon, welche Modellvariante gewählt wird, sollten alle Ansätze beim sachgerechten Einsatz der denkmalspezifischen Parameter zum gleichen Verkehrswert führen.

Wie stark sich der Rechenaufwand konkret erhöht, lässt sich an den von Kleiber genannten Größenordnungen ablesen: Denkmalspezifische Bewirtschaftungskosten liegen je nach wirtschaftlicher Beeinträchtigung und bautechnischem Mehraufwand bei 50 Prozentpunkten und mehr über dem Ansatz vergleichbarer, nicht denkmalgeschützter Gebäude. Die jährlichen Instandhaltungskosten seien mit etwa 0,8 bis 1,5 % des konkreten Herstellungswerts anzusetzen, wobei dieser Herstellungswert bei Baudenkmälern selbst bereits 50 bis 100 % über den sonst üblichen Normalherstellungskosten liegen könne (Fußnote: Kleiber (2023), S. 2652). Solche Abweichungen müssen im Sinne des Grundsatzes der Modellkonformität nach § 10 Abs. 1 ImmoWertV konsistent hergeleitet und begründet werden, insbesondere bei der Verwendung von Liegenschaftszinssätzen. Weist der zuständige Gutachterausschuss eigene Daten für denkmalgeschützte Immobilien aus, können diese, gegebenenfalls objektspezifisch angepasst, herangezogen werden.

Welche Förderungen und Steuervorteile beeinflussen den Verkehrswert?

Da die Erhaltungspflicht den Eigentümer grundsätzlich auf eigene Kosten trifft, sehen die Denkmalschutzgesetze der Länder in der Regel Förderungen im Rahmen der verfügbaren Haushaltsmittel als Kompensation vor.

Ein aktuelles Beispiel: Im April 2024 gab das Land Baden-Württemberg im Rahmen der ersten Tranche des Denkmalförderprogramms rd. 5,1 Mio. € zum Erhalt und zur Sanierung von 51 Kulturdenkmalen frei (Fußnote: Baden-Württembergisches Ministerium für Landesentwicklung und Wohnen: Pressemitteilung vom 10.04.2024.). Private Antragsteller können dort für denkmalbezogene Aufwendungen eine Förderung von bis zu 50 % erhalten, Kirchen und Kommunen bis zu 33 %, wobei kein Rechtsanspruch auf die Gewährung besteht.

Daneben spielen einkommensteuerliche Erleichterungen für die Wirtschaftlichkeit eines Denkmals eine erhebliche Rolle. Nach § 7i EStG kann der Steuerpflichtige für ein Baudenkmal im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 % und in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 % der begünstigten Herstellungskosten absetzen. Vergleichbare erhöhte Absetzungen regeln § 7h EStG für Sanierungsgebiete, § 10f EStG für eigengenutztes Wohnen im Denkmal, § 10g EStG für schutzwürdige Kulturgüter ohne Einkunftserzielung sowie § 11b EStG für die gleichmäßige Verteilung von Erhaltungsaufwand über zwei bis fünf Jahre. Solche Steuer- und Finanzierungsvorteile müssen in der Ertragswertberechnung als Erträge über die Dauer ihrer Gewährung kapitalisiert werden, wobei zu bedenken ist, dass sich die Steuervorteile bei einem Eigentümerwechsel ändern können.

Wann ist die Erhaltungspflicht für den Eigentümer noch zumutbar?

Die Verfassungsmäßigkeit der aus den Denkmalschutzgesetzen resultierenden Eigentumsbeschränkungen hat das Bundesverfassungsgericht 1999 grundsätzlich bestätigt, allerdings nur unter der Bedingung, dass der Gesetzgeber unverhältnismäßige Belastungen des Eigentümers ausschließt und die Privatnützigkeit des Eigentums so weit wie möglich erhält (Fußnote: BVerfG, Beschluss vom 02.03.1999, 1 BvL 7/91.). Ein finanziell leistungsfähiger Eigentümer muss danach zwar damit rechnen, einen nicht unerheblichen Teil der denkmalbedingten Mehrkosten selbst zu tragen. Anders liegt der Fall jedoch, wenn für ein Baudenkmal keinerlei sinnvolle Nutzungsmöglichkeit mehr besteht und sich die Rechtsposition des Eigentümers einer Lage nähert, die "den Namen Eigentum nicht mehr verdient".

Für die Praxis der Zumutbarkeitsprüfung hat der VGH Baden-Württemberg klargestellt, dass das Verhältnis von wirtschaftlichem Nutzen und Erhaltungsaufwand in der Regel durch eine Wirtschaftlichkeitsberechnung darzulegen ist, die alle relevanten Faktoren berücksichtigt (Fußnote: VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 22.11.2019, Az. 1 S 2984/18.). Ausgangspunkt sind die Sanierungskosten abzüglich verbindlich zugesagter Zuschüsse; auf der Ertragsseite werden erzielbare Mieteinnahmen und steuerliche Vorteile eingestellt. In aller Regel ist die Versagung einer denkmalrechtlichen Zustimmung dann unzumutbar, wenn die Kosten der Erhaltung und Bewirtschaftung nicht durch Erträge oder Gebrauchswert des Kulturdenkmals aufgewogen werden können. Von der Zumutbarkeit ist jedoch grundsätzlich auszugehen, solange der Eigentümer nicht substanziiert dargelegt hat, dass er das Denkmal nicht zu einem angemessenen Kaufpreis an einen zur Erhaltung bereiten Käufer veräußern kann. 

Fazit

Die Wertermittlung denkmalgeschützter Immobilien verlangt von Sachverständigen mehr als die Anwendung eines Standardmodells: Sie erfordert die saubere Herleitung von Rohertrag, Bewirtschaftungskosten und Liegenschaftszinssatz unter denkmalspezifischen Vorzeichen sowie eine begründete Entscheidung zwischen den in der Fachliteratur diskutierten Modellvarianten zur Restnutzungsdauer.

Gerade weil dieser methodische Mehraufwand in der Praxis erheblich zur Arbeitsbelastung beiträgt, lohnt sich eine vertiefte Auseinandersetzung mit den rechtlichen Grundlagen von Landesdenkmalrecht, ImmoWertV und Einkommensteuerrecht umso mehr, denn am Ende führen, wie die zitierte Fachliteratur zeigt, alle sachgerecht angewandten Modellvarianten zum gleichen Verkehrswert. 

Quellen: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, BVerfG, VGH Baden-Württemberg, Wolfgang Kleiber „Verkehrswertermittlung von Grundstücken“ und „Marktwertermittlung nach ImmoWertV“, Andreas Jardin, Kröll/Hausmann/Rolf (siehe Fußnoten im Text).

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