Kindertagesstätten und Schulen rücken zunehmend in den Fokus privater Investoren – und damit auch auf den Schreibtisch von Wertermittlern. Was auf den ersten Blick wie eine klassische Spezialimmobilienaufgabe wirkt, erweist sich in der Praxis als methodisch vielschichtiges Vorhaben: Bewertungsanlass, Eigentümerstruktur und planungsrechtlicher Status entscheiden darüber, welches Verfahren überhaupt zulässig ist und welche Datengrundlagen belastbar sind.
Bildungsimmobilien galten lange als typische Domäne der öffentlichen Hand – gebaut, finanziert und betrieben von Kommunen, kaum relevant für den freien Markt. Dieses Bild hat sich grundlegend gewandelt. Der ausgeweitete Rechtsanspruch auf Ganztagsbetreuung, der Sanierungsstau im kommunalen Immobilienbestand und die ESG-Anforderungen an institutionelle Investoren haben dafür gesorgt, dass Bildungsimmobilien als Asset-Klasse an Aufmerksamkeit gewinnen. Fonds und Kapitalsammelstellen entdecken das Segment, PPP-Modelle werden häufiger diskutiert, und Kommunen, die personell kaum noch eigenständig agieren können, suchen Kooperationspartner aus dem Privatsektor.
Für Wertermittler eröffnet sich damit ein wachsendes Tätigkeitsfeld – verbunden jedoch mit erheblichen Anforderungen an methodische Sorgfalt und Normenkenntnis. Denn der rechtliche Status des Eigentümers, der Bewertungsanlass und der planungsrechtliche Charakter der Liegenschaft bestimmen gemeinsam, welches Verfahren anzuwenden ist und welche Einschränkungen dabei gelten.
Der erste Schritt jeder sachgerechten Wertermittlung ist die genaue Bestimmung des Bewertungsanlasses. Bei Bildungsimmobilien verläuft die entscheidende Trennlinie zwischen öffentlichem und privatem Eigentum.
Für Liegenschaften im Eigentum der öffentlichen Hand gilt es zunächst zu differenzieren: Handelt es sich um eine Bewertung im Rahmen der Rechnungslegung nach den Grundsätzen der doppelten Buchführung (Doppik), oder geht es um die Wertermittlung einer Gemeinbedarfsfläche nach ImmoWertV? Im ersten Fall sind die haushaltsrechtlichen Vorschriften der jeweiligen Landeshaushaltsordnung maßgebend – ergänzt durch die seit November 2023 vorliegenden Standards für die staatliche doppelte Buchführung des Bundesfinanzministeriums (Standards staatlicher Doppik, Beschluss des Gremiums nach § 49a HGrG vom 14.11.2023). Im zweiten Fall ist § 44 ImmoWertV einschlägig, der eine Differenzierung nach bleibendem, abgehendem und künftigem Gemeinbedarf verlangt.
Bei privater Trägerschaft kommen je nach Auftrag der Verkehrswert nach § 194 BauGB, der Beleihungswert nach § 3 BelWertV oder der gemeine Wert nach § 9 BewG in Betracht. Gerade die Verkehrswertermittlung im Bereich privat betriebener Schulen – etwa bei Internationalen Schulen oder konfessionellen Einrichtungen – stellt hohe Anforderungen an die Datenbeschaffung und die Plausibilisierung der Bewertungsparameter.
Eine der größten methodischen Herausforderungen bei der Bewertung von Bildungsimmobilien liegt in der planungsrechtlichen Einordnung als Gemeinbedarfsfläche. Nach § 5 Abs. 2 Nr. 2a und § 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB können Kindertagesstätten und Schulen als Flächen des Gemeinbedarfs festgesetzt werden. Das hat unmittelbare Konsequenzen für die Wertermittlung: Ein gewöhnlicher Geschäftsverkehr im Sinne des § 194 BauGB besteht für solche Flächen typischerweise nicht.
Dies bedeutet jedoch nicht, dass diesen Grundstücken kein realer wirtschaftlicher Wert beizumessen ist. Der BGH hat bereits 1989 (III ZR 237/87, unter Verweis auf das Urteil vom 2.2.1978, III ZR 90/76) klargestellt, dass das Fehlen eines freien Markts nicht die Schlussfolgerung rechtfertigt, derartige Grundstücke seien wertlos oder hätten lediglich einen symbolischen Wert. Auch Art. 14 GG steht einer solchen Betrachtung entgegen.
Für die praktische Ermittlung des Bodenwerts bietet § 44 ImmoWertV die normative Grundlage. Liegen keine Vergleichspreise vor, werden Hilfswerte herangezogen. Die zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Immobilienwerte des Landes Hessen (ZGGH) gibt in ihrem Leitfaden IV1 für bleibenden Gemeinbedarf Empfehlungen in Bandbreiten aus:
|
Nutzungsart |
Kategorie I |
Kategorie II |
Kategorie III |
|---|---|---|---|
|
Allgemeiner Gemeinbedarf (GB) |
25–50 % B |
20–50 % B |
– |
|
Schulen (Bildung, BI) |
25–50 % B |
20–40 % B |
20–30 % B |
|
Medizin (MED) |
25–50 % B |
40–80 % B |
– |
Einzelne Gutachterausschüsse weisen inzwischen eigene Bodenrichtwerte für Gemeinbedarfsflächen aus: Der gemeinsame Gutachterausschuss Markgräflerland Breisgau nennt zum Stichtag 1.1.2025 für Grundstücke im Bereich Erziehung, Bildung oder Kultur in der Gemarkung Bad Krozingen einen Bodenrichtwert von 500,00 €. Der Grundstücksmarktbericht 2025 der Stadt Bielefeld (Bodenrichtwerte zum Stichtag 1.1.2025) setzt für Schulgrundstücke rund 25 % des umliegenden Bodenrichtwerts an.
Für Bewertungen im Rahmen der Doppik – etwa in Baden-Württemberg nach dem Neuen Kommunalen Haushalts- und Rechnungswesen (NKHR) – können zudem bei dauerhafter öffentlicher Zweckbindung gemäß § 62 Abs. 4 GemHVO Abschläge auf den Bodenwert umliegender Grundstücke von bis zu 50 % vorgenommen werden. Ein erheblicher Spielraum, der methodisch sauber begründet sein muss.
Sofern die Bewertung im Rahmen der Verkehrswertermittlung nach Ertragswertgesichtspunkten zu erfolgen hat – etwa bei privat betriebenen Einrichtungen –, sind die verfügbaren Marktdaten dünn und erfordern besondere Sorgfalt bei ihrer Interpretation.
Für die Mietansätze liefert die Studie „Werte schaffen durch Bildungsimmobilien" von Bulwiengesa2 erste Orientierungen: Im Bereich Schulen bewegt sich die Jahresmiete zwischen 0,5 und 10 Mio. € p.a., die Grundmiete liegt – abhängig von der Fachraum-Ausstattung – zwischen 15,00 und 30,00 €/m². Mietvertragslaufzeiten von 20 bis 30 Jahren zuzüglich Verlängerungsoptionen sind branchenüblich. Für die Ermittlung des Mietansatzes empfiehlt sich die Plausibilisierung anhand lokaler Vergleichsmieten anderer Kitas und Schulen; auch öffentlich zugängliche Internetplattformen können dabei erste Anhaltspunkte liefern. Töllner3 weist in diesem Zusammenhang darauf hin, dass die Mieten in der Regel über alle nutzbaren Flächen ohne Keller gerechnet werden und im unteren Marktbereich auch Werte unter 5,00 €/m² vorkommen.
Für die Liegenschaftszinssätze gibt es bislang keine eigens ermittelten Marktdaten aus Gutachterausschüssen. Als Hilfsgröße werden Renditen vergleichbarer Betreiberimmobilien herangezogen. Dieselbe Bulwiengesa-Studie ordnet Kitas Renditen zwischen 4,1 und 5,6 % sowie Schulen Renditen zwischen 3,8 und 5,9 % zu. Dabei ist sorgfältig zu unterscheiden: Die von Fondsgesellschaften kommunizierten Zielrenditen ihrer Bildungsimmobilien-Fonds beziehen sich auf die prognostizierte Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals für den Fonds als Ganzes – nicht auf die einzelne Immobilie. Da Fondsgesellschaften regelmäßig den Leverage-Effekt nutzen, entsprechen diese Zielrenditen nicht den Anfangsrenditen des Marktsegments und sind für die Ableitung von Liegenschaftszinssätzen nicht unmittelbar geeignet.
Ein weiterer Parameter, der in der Bewertungspraxis besondere Aufmerksamkeit verdient, ist die Gesamtnutzungsdauer. Die ImmoWertV setzt in Anlage 1 für Kindergärten und Schulen 50 Jahre an. Angesichts pädagogischer Konzeptänderungen, veränderter Raumanforderungen und der Qualität des Gebäudebestands sollte die wirtschaftliche Restnutzungsdauer im Einzelfall kritisch geprüft und plausibilisiert werden. Der Leitfaden zur Bilanzierung nach NKHR in Baden-Württemberg (4. Auflage, November 2023) empfiehlt für massive Gebäude eine Nutzungsdauer von 50 bis 80 Jahren – ein Korridor, der die individuelle Einschätzung des Gutachters erfordert. Ebenso sollte die Drittverwendungsfähigkeit nicht pauschal bejaht oder verneint werden: Bildungsimmobilien sind in der Regel zentral gelegen, gut an den ÖPNV angebunden und verfügen über barrierefreie Zugänge sowie großzügige Außenflächen. Umbaumaßnahmen sind häufig erforderlich, doch die strukturelle Basis für eine alternative Nutzung ist in vielen Fällen vorhanden – insbesondere dann, wenn die Modulbauweise eingesetzt wurde.
Bildungsimmobilien sind kein Randthema mehr – sie sind ein wachsendes Segment mit gesellschaftspolitischer Relevanz und steigendem Investoreninteresse. Für Wertermittler bedeutet das: Normensicherheit in der ImmoWertV, Kenntnisse im kommunalen Haushaltsrecht und ein kritisches Urteilsvermögen bei der Ableitung von Marktparametern sind unverzichtbar.
Wer sich in dieses Spezialgebiet einarbeiten möchte, findet eine fundierte Grundlage im Standardwerk „Spezialimmobilien von A bis Z" (4. Auflage), herausgegeben von Gabriele Bobka. Das Werk behandelt neben Bildungsimmobilien eine Vielzahl weiterer Spezialnutzungen und liefert praxisnahe Hinweise zu Marktdaten, Bewertungsmethodik sowie den rechtlichen und ökonomischen Rahmenbedingungen. Es ist das Nachschlagewerk für Gutachter, die Spezialimmobilien nicht dem Zufall überlassen wollen. Jetzt im Reguvis-Shop ansehen:
1 https://hvbg.hessen.de/sites/hvbg.hessen.de/files/2022-11/leitfaden_iv_mit_anlagen.pdf (Stand Januar 2025)
2 https://bulwiengesa.de/sites/default/files/2025-06/bulwiengesa_grundlagenstudie-bildungsimmobilien.pdf (Juni 2025)
3 Prof. Martin Töllner, Bewertung von Schulen in freier Trägerschaft, in Bobka (Hrsg.): Spezialimmobilien von A bis Z, 4. Auflage 2024, Reguvis Fachmedien, S. 611.