20 Jahre "Der Immobilienbewerter": Was das Jubiläum über den Wandel der Wertermittlung zeigt

Zwei Jahrzehnte "Der Immobilienbewerter" zeigen eindrucksvoll, wie eng Marktkrisen und wachsende Regulierung die Wertermittlung von Immobilien geprägt haben, von der Krise Offener Immobilienfonds bis zur ImmoWertA.

Die Fachzeitschrift "Der Immobilienbewerter" feierte in diesem Jahr ihr 20-jähriges Bestehen. Der Rückblick auf zwei Jahrzehnte Wertermittlung zeigt vor allem eines: Kaum hatte sich eine Marktlage beruhigt, veränderten neue Krisen oder neue Vorschriften erneut die Grundlagen der Bewertungsarbeit. Die Verantwortung von Sachverständigen bei der Wertermittlung ist in dieser Zeit stetig gewachsen, während sich die rechtlichen Anforderungen immer weiter ausdifferenziert haben. Genau dieser Spagat zwischen Marktrealität, Haftungsrisiko und wachsender Normendichte zählt bis heute zu den größten Belastungen im Berufsalltag von Gutachterinnen und Gutachtern.

Wie haben Finanzkrisen das Vertrauen in die Immobilienbewertung erschüttert?

Kaum ein Thema begleitet die Zeitschrift so konstant wie die Offenen Immobilienfonds. Schon im Gründungsjahr 2006 standen sie wegen hoher Mittelzuflüsse und steigendem Anlagedruck in der Kritik, und mit der globalen Finanzkrise ab 2007 spitzte sich die Lage dramatisch zu. Als Anleger in Scharen ihre Anteile zurückgaben, musste erstmals in der Geschichte dieser Anlageklasse die Rücknahme ausgesetzt werden. In der öffentlichen Debatte richtete sich die Kritik regelmäßig gegen die Sachverständigen selbst.

Uwe Ditt, öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Grundstücksbewertung, widersprach dieser Zuspitzung bereits 2009 deutlich¹: Die marktgerechte Bewertung sei bei Offenen Immobilienfonds von entscheidender Bedeutung, da die Anteilspreisermittlung unmittelbar auf der Immobilienbewertung beruhe und Anleger täglich Anteilscheine erwerben oder veräußern könnten. Internationale Verkaufspreisstudien der Royal Institution of Chartered Surveyors bestätigten zudem wiederholt, dass die Abweichungen zwischen Verkaufserlösen und den Bewertungsergebnissen deutscher Sachverständiger deutlich geringer ausfielen als im internationalen Durchschnitt¹.

Gegen Gutachter wurden in den Krisenjahren immer wieder dieselben Vorwürfe erhoben, die sich im Kern bis heute wiederholen:

Auch in jüngerer Zeit bleibt das Thema aktuell. Laut einer Analyse der Ratingagentur Scope lag die volumengewichtete durchschnittliche Wertänderungsrendite der Offenen Immobilienfonds 2022 bei nur 1 Prozent², und zum 31. Dezember 2025 verzeichnete die Branche eine Zwölfmonatsrendite von minus 1,2 Prozent bei einer Spanne von minus 18,2 bis plus 3,2 Prozent. Diese Entwicklung zeigt, dass konservative Bewertungsansätze in volatilen Marktphasen kein Zufall, sondern methodisch begründet sind.

Welche regulatorischen Meilensteine haben die Wertermittlung seit 2006 geprägt?

Parallel zu den Marktkrisen entwickelte sich das Regelwerk der Wertermittlung in den vergangenen 20 Jahren kontinuierlich weiter. Mit dem Inkrafttreten der Immobilienwertermittlungsverordnung am 1. Juli 2010 mussten die bis dahin geltenden Wertermittlungsrichtlinien 2006 schrittweise überarbeitet werden³: 2011 folgte die Bodenrichtwertrichtlinie, 2012 die Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts und 2014 die Vergleichswertrichtlinie³. Am 14. April 2015 veröffentlichte das zuständige Bundesministerium den Entwurf der Ertragswertrichtlinie zur Stellungnahme, am 12. November 2015 trat sie in Kraft⁴.

Einen weiteren Einschnitt markierte die ImmoWertV 2021, der nach dem Bundestag am 25. Juni 2021 auch der Bundesrat mit zwei Änderungsmaßgaben zustimmte, sodass die Verordnung zum 1. Januar 2022 in Kraft treten konnte⁵. Im Unterschied zur Vorgängerfassung enthält sie unter anderem grundsätzliche Regelungen zur Wertermittlung von grundstücksbezogenen Rechten und Belastungen sowie von nicht marktgängigen Objekten und legt einen deutlich stärkeren Fokus auf die Modellkonformität. Mehr als ein Jahr nach ihrer Ausfertigung standen ab dem 20. September 2023 schließlich die ImmoWertA zur Verfügung⁶: Auf 51 Seiten zuzüglich fünf Anlagen und sieben Anhängen bieten sie weitergehende Hinweise ohne eigenen Regelungscharakter, die das Verständnis der Verordnung vertiefen sollen⁶.

Die folgende Übersicht fasst die wichtigsten Stationen der Wertermittlung seit 2010 zusammen.

Warum bleibt der Marktwert trotz dichter Normierung eine Schätzung?

So detailliert das Regelwerk auch geworden ist: Eine mathematisch exakte Größe wird der Marktwert dadurch nicht. Prof. Wolfgang Kleiber brachte dies beim 2. Kölner Wertermittlertag von Reguvis auf den Punkt⁷: Auftraggeber erwarteten vom Sachverständigen häufig, den Marktwert eindeutig und punktgenau zu ermitteln, was jedoch nicht möglich sei. Literatur und Rechtsprechung akzeptierten Abweichungen von bis zu 30 Prozent, denn Bewertungen seien immer nur Schätzungen⁷.

Die Unsicherheitsmarge in der Marktwertermittlung hat nach Kleiber zahlreiche objektive und subjektive Ursachen, die jeder Gutachter in der täglichen Praxis kennt⁷:

1. 1 Die materielle Definition des Marktwertes selbst
2. 2 Ein heterogenes und aleatorisches Marktgeschehen mit eingeschränkter Markttransparenz
3. 3 Die Erfassbarkeit der Befund- und Anknüpfungstatsachen am Bewertungsobjekt
4. 4 Die Erfassung der tatsächlichen Marktverhältnisse im gewöhnlichen Geschäftsverkehr
5. 5 Das im Einzelfall zur Anwendung kommende Wertermittlungsverfahren
6. 6 Die persönlichen Fähigkeiten und ermessensfrei ausübbaren Spielräume des Sachverständigen

Der Sachverständige könne dabei nie genauer sein als der gewöhnliche Geschäftsverkehr selbst: Je unvollständiger und verfälschter die von den Gutachterausschüssen gelieferten Vergleichsdaten seien, desto ungenauer müsse zwangsläufig auch die Marktwertermittlung ausfallen⁷. Eine Scheingenauigkeit, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr selbst nicht vorhanden ist, sollte ein seriöser Gutachter daher niemals konstruieren.

Was bedeutet dieser Befund für die tägliche Gutachtenpraxis?

Für die berufliche Praxis lassen sich aus zwei Jahrzehnten Krisen und Regulierung klare Konsequenzen ableiten. Auch Prof. Kleiber mahnte beim 14. Immo Talk des DVW-Arbeitskreises Immobilienwertermittlung zur Besonnenheit bei der Umsetzung neuer Vorgaben²: Die ImmoWertV bilde ein Gerüst, das erst mit Leben gefüllt und in der Praxis umgesetzt werden müsse, womit viele Beteiligte noch überfordert seien².

Gerade angesichts der nach wie vor hohen Verantwortung bei Gerichtsgutachten und der komplexen rechtlichen Anforderungen lohnt sich ein genauer Blick auf die eigene Arbeitsweise. Wer die Modellkonformität seiner Verfahren transparent macht und Unsicherheitsmargen offen kommuniziert, schützt sich selbst und schafft zugleich Vertrauen bei Auftraggebern, Gerichten und Behörden.

Fazit

Zwei Jahrzehnte "Der Immobilienbewerter" spiegeln zwei parallele Entwicklungslinien:

1. Wiederkehrende Marktkrisen, die regelmäßig die Bewertungsarbeit infrage stellten.

2.  Ein stetig wachsendes, komplexeres Regelwerk von der WertV über die ImmoWertV bis zur ImmoWertA.

Beide Linien führen zu derselben Erkenntnis, die Prof. Kleiber pointiert formuliert hat: Der Marktwert bleibt trotz aller Normierung eine fundierte Schätzung, keine exakte Rechengröße. Wer das transparent kommuniziert und methodisch sauber begründet, erfüllt seine Verantwortung als Sachverständiger und stärkt die Akzeptanz seiner Gutachten bei Gerichten, Banken und Auftraggebern.