Entscheidungen  Landgerichte  LG Berlin  2003 

LG Berlin, Urteil vom 21.03.2003, 63 S 365/01

Stichworte:Beweisbeschluß, Beweismittel, Bodenbelag, Einbaukühe, Mieterhöhungsbegründung, Mieterhöhungsverlangen, Mietspiegel, möblierte Wohnung, Möblierungszuschlag, Nutzungsdauer, Nutzungswert, ortsübliche Vergleichsmiete, Ortsüblichkeit, Sachverständigenbeweis, Vergleichswohnung, Wohnraummiete, Wohnraummietvertrag, Zeitwert

Leitsatz (redaktionell):

Wohnraummiete: Mieterhöhung bei möbliertem Wohnraum

1. Der Mietspiegel ist als Beweismittel für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ungeeignet, wenn ein erheblicher Teil der Miete (hier: für eine Einzimmerwohnung) aus einem "Möblierungszuschlag" besteht.

2. Für die Bewertung des Möblierungszuschlags ist auf den Zeitwert (Nutzungswert) der Möbel im Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens abzustellen; dieser ist mit monatlich 2 % zu berücksichtigen.

Entscheidungstext:

Tenor

Auf die Berufung des Klägers wird – unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen – das am 6. August 2001 verkündete Urteil des Amtsgerichts Tiergarten – 5 C 150/01 – abgeändert und neu gefasst:

Das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Tiergarten vom 11. Juni 2001 – 5 C 150/01 – wird teilweise aufgehoben und der Beklagte verurteilt, einer Erhöhung der Bruttokaltmiete einschließlich des Möblierungszuschlags für die Wohnung ... 2. Obergeschoss links, von 440,00 DM um 18,37 DM auf 458,37 DM ab dem 1. April 2001 zuzustimmen.

Im Übrigen wird das Versäumnisurteil aufrechterhalten.

Die Klägerin trägt die Kosten ihrer Säumnis.

Von den übrigen Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen tragen der Kläger 59 % und der Beklagte 41 %.

Tatbestand

Von der Darstellung eines Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO a. F. in Verbindung mit § 26 Nr. 5 EGZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Die Berufung wahrt die Formen und Fristen der §§ 516, 518, 519 ZPO a. F. in Verbindung mit § 26 Nr. 5 EGZPO. Sie ist gemäß §§ 511, 511 a ZPO a. F. zulässig, aber nur teilweise begründet. Der Kläger hat den Prozess auf Klägerseite aufgrund seiner Bestellung zum Zwangsverwalter durch Beschluss vom 5. März 2002 als Partei kraft Amtes fortgesetzt.

Der Kläger hat einen Anspruch gemäß § 2 Abs. 1 MHG in Verbindung mit Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB auf Zustimmung zur Mieterhöhung der Bruttokaltmiete einschließlich des Möblierungszuschlags von 440,00 DM um 18,37 DM auf 458,37 DM ab dem 1. April 2001.

Das Mieterhöhungsverlangen vom 30. Januar 2001 ist gemäß § 2 Abs. 2 MHG formell wirksam. Es ist durch die Bezugnahme auf das Mietspiegelfeld A 2 des Mietspiegels 2000 ausreichend begründet worden. Die Klage ist ferner innerhalb der Frist nach § 2 Abs. 3 Satz 1 MHG erhoben worden und somit zulässig. Der Mietzins ist seit mehr als einem Jahr unverändert, § 2 Abs. 1 Nr. 1 MHG, und erhöht sich um nicht mehr als 30 Prozent, § 2 Abs. 1 Nr. 3 Satz 1 MHG.

Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für die Wohnung war aufgrund der mitvermieteten Möblierung nicht der Berliner Mietspiegel 2000 heranzuziehen, da er sich nicht zu möbliertem Wohnraum verhält und daher vorliegend zu keinem sachgerechten Ergebnis für die streitgegenständliche Wohnung führt.

Die Kammer folgt hinsichtlich der Feststellung der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete einschließlich des Möblierungszuschlags den zutreffenden Ausführungen des Sachverständigen ... in dessen Gutachten vom 19. Dezember 2002. Dieser kommt zu dem Ergebnis, dass zu dem von ihm ermittelten Wert der Vergleichsmiete von 13,05 DM/qm einschließlich der Einbauküche und des Bodenbelages wegen der übrigen Möblierung ein Zuschlag von 0,84/qm vorzunehmen ist. Bei der Bewertung des Möblierungszuschlags ist dabei auf den Zeitwert der Möbel im Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens abzustellen. Der vom Kläger vorgetragene Neuwert beträgt nach Abzug der vom Sachverständigen bei der Nutzwertanalyse bereits berücksichtigten Einbauküche und des Bodenbelages 2.371,10 DM. Da zugrunde zu legen ist, dass die Möbel im Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens bereits rund 4 Jahre alt waren, beträgt deren Zeitwert ausgehend von einer 10jährigen Nutzungsdauer rund 1.390,00 DM. Der Nutzungswert der Möbel ist entgegen der Berechnungsmethode des LG Mannheim (WuM 1987, 362) nicht analog § 3 MHG mit 11 % jährlich zu bestimmen. Danach ergäbe sich ein Möblierungszuschlag für die 33qm große Wohnung von nur 0,39 DM/qm. Die Kammer schließt sich wegen des Wesensunterschieds zu einem Modernisierungszuschlag der Rechtsprechung des Kammergerichts (GE 1980, 863) an, die von einer monatlichen Umlage von linear 2 % des Zeitwerts ausgeht. Dies sind vorliegend 0,84 DM/qm. Aufgrund der Vereinbarung eines gleichbleibenden Mietzinses führt dies entgegen der Auffassung des Klägers nicht dazu, dass der Mietzins periodisch absinkt. Vorliegend war lediglich die Stichtagsmiete zu ermitteln, ohne dass damit eine Aussage über die künftige Mietentwicklung verbunden wäre.

Es ergibt sich somit eine ortsübliche Bruttokaltmiete einschließlich des Möblierungszuschlags von 13,89 DM/qm (13,05 DM/qm + 0,84 DM/qm), d. h. von 458,37 DM bei 33 qm.

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 92 Abs. 1, 344 ZPO.

Zitierung:
LG Berlin, 21.03.2003, 63 S 365/01
Bundesland:
Berlin
Fundstellen:
Das Grundeigentum, 2003, 954 (Leitsatz und Gründe)
Mietrechtliche Mitteilungen. Beilage zu Mieter Magazin, 2003, 341 (red. Leitsatz und Gründe)
zuletzt überarbeitet:
20.02.2015