Marc P. Werner, Frank Partl
Rechtsanwalt Marc P. Werner ist Partner,
Weltweit ist der Hotelmanagementvertrag mit einem Anteil von rd. 95 % die gängigste Form des Hotelbetreibervertrages. In Deutschland dagegen herrscht weiterhin der Pachtvertrag vor. Was aber tun, wenn internationale Hotelkonzerne in Deutschland expandieren möchten, den klassischen Pachtvertrag entweder aus bilanzrechtlichen Gründen oder aus Risikogründen ablehnen, gleichzeitig jedoch Investoren und finanzierende Banken den Managementvertrag nicht akzeptieren? Der Beitrag stellt die unterschiedlichen Formen von Betreiberverträgen und ihre Chancen und Risiken dar.
Beim Managementvertrag überlässt der Immobilieninvestor dem Experten den Betrieb des Hotels, der idealerweise für den Eigentümer einen höchstmöglichen Profit erwirtschaftet und hierfür eine ergebnisabhängige Vergütung erhält. Der Eigentümer ist Unternehmer und trägt das unternehmerische Risiko des Hotelbetreibers.
Beim Pachtvertrag liegt das unternehmerische Risiko weitgehend beim Pächter. Der Verpächter erhält für die Überlassung des Objekts während der Vertragslaufzeit einen fest vereinbarten Pachtzins.
In den vergangenen Jahren hat sich die Branche im Fall, dass internationale Hotelkonzerne den klassischen Pachtvertrag ablehnen, gleichzeitig jedoch Investoren und finanzierende Banken den Managementvertrag nicht akzeptieren, mit dem Franchisekonzept geholfen. Bei diesem schließt der Betreiber mit dem Eigentümer einen Pachtvertrag und zugleich als Franchisenehmer mit einem Hotelunternehmen einen Franchisevertrag mit dem entsprechenden Brand- und Reservierungssystem ab.
Darüber hinaus hat sich in jüngerer Vergangenheit eine Mischform aus klassischem Pachtvertrag und Managementvertrag entwickelt. Dieser sog. Hybridvertrag kann – bei richtiger Ausgestaltung – für eine bessere Allokation von Chancen und Risiken zwischen Eigentümer und Betreiber sorgen.
Im Rahmen eines Pachtvertrages überlässt der Eigentümer als Verpächter dem Pächter entsprechende Räumlichkeiten zum Betrieb eines Hotels. Der Pächter führt das Hotel in diesem Fall in eigenem Namen und auf eigene Rechnung. Für die Überlassung des Hotels erhält der Verpächter die vereinbarte Pacht, die je nach vertraglicher Ausgestaltung in Form einer Fest- oder Umsatzpacht geschuldet ist. In der Praxis zunehmend häufiger anzutreffen ist zudem ein Pachtmodell,
welches sich aus einer fixen und einer variablen Komponente zusammensetzt, wobei sich die Höhe der variablen Komponente entweder am Umsatz oder am Gewinn des Hotels orientiert.
Für den Pachtvertrag ist daher typisch, dass – außer im Falle der selten vorkommenden reinen Umsatzpacht – der Pächter das alleinige oder zumindest überwiegende Risiko des erfolgreichen Hotelbetriebs trägt, da die Pacht unabhängig vom geschäftlichen Erfolg oder Misserfolg zu zahlen ist. Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass der Pächter regelmäßig weitere Fixkosten für die Instandhaltung und Instandsetzung des Hotels sowie des dazugehörigen FF&E zu übernehmen hat. Aus diesen Gründen besteht häufig der Wunsch des Hotelbetreibers, den Eigentümer am wirtschaftlichen Risiko des Hotelbetriebs zu beteiligen. Hierfür bietet sich neben einem Hybridvertrag mit einer gewinn- oder umsatzorientierten Pacht der Abschluss eines Managementvertrags an.
Beim Managementvertrag handelt es sich rechtlich um einen Geschäftsbesorgungsvertrag mit Dienstvertragscharakter, der im Falle einer Übernahme von Erfolgsgarantien durch den Betreiber auch werkvertragliche Elemente aufweist. Anders als im Zuge eines Pachtvertrags wird durch den Managementvertrag dem Dritten nicht eine Immobilie zum Betrieb eines eigenen Hotels überlassen, sondern ein Betreiber vom Eigentümer beauftragt, den Hotelbetrieb namens und auf Rechnung des Eigentümers zu führen. Der Dritte ist in diesem Fall Betreiber (Manager) des Hotels, der vom Eigentümer für seine Tätigkeit eine entsprechende Vergütung erhält. Da der Betreiber das dem Eigentümer gehörende Hotel auf dessen Rechnung führt, trifft ihn – anders als beim Pachtvertrag – je nach Ausgestaltung des Managementvertrags kein oder nur ein geringes wirtschaftliches Risiko.
Kennzeichnend für den Managementvertrag ist zudem, dass der Betreiber für die Auswahl, Einstellung, Entlassung, Aufsicht sowie die Ausbildung der Hotelmitarbeiter verantwortlich ist. Im Gegensatz zum Pachtvertrag sind jedoch sämtliche Hotelmitarbeiter – ggf. mit Ausnahme des Hoteldirektors – Arbeitnehmer des Eigentümers und nicht des Betreibers. Insofern nimmt der Betreiber je nach vertraglicher Gestaltung des Managementvertrags entweder aufgrund bestehender Vollmacht die Einstellungen/Kündigungen im Namen des Eigentümers vor oder weist den Eigentümer aufgrund vertraglich vereinbarten Weisungsrechts an, die Einstellungen/Kündigungen entsprechend des Vorschlags des Betreibers vorzunehmen.
Der Managementvertrag bietet jedoch auch für den Eigentümer Vorteile. Insbesondere kann der Eigentümer sich vom Betreiber Managementleistungen und Hotelkompetenz einkaufen, wenn er selbst nicht über die erforderlichen Managementkapazitäten oder das notwendige Know-how verfügt. Darüber hinaus kann der wirtschaftliche Gewinn bei einem gut laufenden Hotelbetrieb deutlich höher sein als die reinen Einkünfte aus einer Verpachtung des Hotels.
Der Eigentümer ist als Auftraggeber verpflichtet, dem Manager die Führung des Hotelbetriebs zu ermöglichen. Dazu gehört zunächst, dass er dem Manager das Gebäude einschließlich der Betriebseinrichtungen sowie der notwendigen Ausstattung zum Betrieb eines Hotels zur Verfügung stellt und die ungestörte und uneingeschränkte Nutzung des Objekts während der Vertragslaufzeit gewährleistet.
Ferner ist der Eigentümer verpflichtet, das für den Betrieb des Hotels erforderliche Betriebskapital (sog. „Working Capital“) zur Verfügung zu stellen, welches der Betreiber für den laufenden Geschäftsbetrieb sowie zur Begleichung der für die Aufnahme des Betriebs anfallenden Kosten, insbesondere die Anschaffung der Erstausstattung des Hotels mit Verbrauchsgütern, benötigt. Häufig besteht für den Eigentümer eine (unbegrenzte) Nachschusspflicht, welche die Aufrechterhaltung des uneingeschränkten Hotelbetriebs sicherstellen soll. Des Weiteren stellt der Eigentümer oft einen sog. Pre-Opening-Zuschuss zur Verfügung, den der Betreiber zur Deckung der in der Voreröffnungsphase anfallenden Kosten verwendet. Hierunter fallen Kosten für Werbung und Marketing, die Schulung und das Gehalt des Personals sowie die Kosten für Eröffnungsfeierlichkeiten.
Hauptpflicht des Betreibers ist es, das Tagesgeschäft des Hotels unter Berücksichtigung des festgelegten Budgets zu betreiben, zu leiten und zu überwachen. Hierbei hat der Betreiber das ihm aufgrund seiner Hotelkompetenz zur Verfügung stehende Knowhow einzusetzen und das Hotel im Interesse des Eigentümers zu führen.
Insofern ist der Betreiber berechtigt, das für den Betrieb des Hotels erforderliche Kleininventar sowie Vorräte und Materialien zu erwerben. Zudem kann der Betreiber namens und für Rechnung des Eigentümers das Hotel betreffende Service- und Versorgerverträge verhandeln und abschließen. Gleiches gilt für den Abschluss von Pacht- und Mietverträgen mit Einzelhandelsbetreibern, wobei jedoch in Bezug auf solche Verträge üblicherweise ein Zustimmungsvorbehalt des Eigentümers vorgesehen ist, sofern die vorgesehene Laufzeit oder Miethöhe eine festgelegte Schwelle übersteigt.
Die Führung der Geschäfte des Hotels erfolgt auf Grundlage eines vom Manager turnusmäßig zu erstellenden Geschäftsplans, basierend auf dem von ihm angefertigten Jahresbudget. Dieses Jahresbudget umfasst üblicherweise ein detailliertes Betriebsbudget (einschließlich durchschnittlicher Zimmerpreise, Belegungsraten und Personalkosten) sowie eine Prognose im Hinblick auf den Gesamtumsatz, die Betriebskosten und das Betriebsergebnis für das kommende Geschäftsjahr. Dem Eigentümer steht ein Kontrollund Genehmigungsrecht hinsichtlich der Budgetierung zu.
Neben der Budgetierung obliegen dem Manager auch die weitere Finanzverwaltung des Hotels, einschließlich der Unterhaltung einer ordnungsgemäßen Buchführung, der Führung der Betriebskonten sowie die Festsetzung der Preise und Tarife für das Hotel. Soweit es sich bei dem Betreiber um eine Hotelkette handelt, erbringt dieser meist zusätzlich sog. „System-Leistungen”. Dies sind Marketing- und Serviceleistungen, wie z.B. die Einbindung des Hotels in die Vermarktungs- und Buchungsprogramme der Hotelgruppe.
Im Rahmen eines Pachtvertrags ist der Eigentümer als Verpächter verpflichtet, dem Pächter als Betreiber das Hotel für die Dauer des Pachtverhältnis-
ses zur Nutzung zu überlassen. Ob das Hotel dem Pächter vollständig ausgestattet und betriebsbereit oder aber im sog. „veredelten Rohbau” überlassen wird und der Pächter dann die hotelspezifischen Einrichtungen einbringt, hängt im Einzelfall von der Ausgestaltung des jeweiligen Pachtvertrags ab.
Während des laufenden Pachtverhältnisses obliegt dem Verpächter regelmäßig die Instandhaltung und Instandsetzung von Dach und Fach; ferner ggf. auch die Instandhaltung und Instandsetzung der gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen, sofern Teile des Gebäudes auch von weiteren Mietern genutzt werden. Allerdings wird häufig vertraglich vereinbart, dass der Verpächter die für die Instandhaltung und Instandsetzung der gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen anfallenden Kosten bis zu einem bestimmten Prozentsatz der Jahrespacht auf den Pächter umlegen darf.
Als Gegenleistung für die Überlassung des Pachtgegenstands ist der Pächter zur Zahlung der vereinbarten Pacht verpflichtet. Daneben übernimmt der Pächter die auf den Pachtgegenstand entfallenden Betriebs- und Nebenkosten. Außerdem ist der Pächter üblicherweise für die Instandhaltung und Instandsetzung innerhalb des Pachtobjekts verantwortlich, soweit diese Verpflichtung nicht beim Verpächter verblieben ist. Dies kann ein erhebliches Kostenrisiko für den Pächter bedeuten, insbesondere wenn von der Erhaltungslast auch die Ersatzbeschaffung nicht mehr reparabler Teile umfasst sein soll. Häufig wird deswegen im Pachtvertrag eine Begrenzung des Kostenrisikos vereinbart, sodass der Pächter sich nur bis zu einer gewissen Höhe kostenmäßig an einzelnen Reparaturmaßnahmen beteiligt und darüber hinaus die Kostenbeteiligung auf einen bestimmten Betrag pro Kalenderjahr beschränkt ist.
Da keine gesetzliche Verpflichtung des Pächters besteht, das Hotel dauerhaft zu betreiben, steht es ihm frei, das Hotel z.B. saisonal oder auch längerfristig zu schließen. Daher sollte der Pachtvertrag insbesondere im Falle der Vereinbarung einer Umsatzpacht aus Verpächtersicht eine ausdrückliche Betriebspflicht – ggf. mit Ausnahmen, wie z.B. die Schließung für Reparaturarbeiten – vorsehen.
Neben dem dauerhaften Betrieb des Hotels ist der Verpächter daran interessiert, dass die operative Betriebsführung sowie die Ausstattung einem bestimmten Standard entsprechen. Dies soll gewährleisten, dass bei Been-digung des Pachtverhältnisses das Hotel in qualitativer Hinsicht ohne wesentliche Veränderungen weiterhin entsprechend des vereinbarten Standards betrieben werden kann. Dementsprechend sieht der Pachtvertrag regelmäßig eine Verpflichtung des Pächters vor, während der gesamten Vertragslaufzeit das Hotel entsprechend des vereinbarten Standards zu führen. Auch bei Vereinbarung einer Umsatzmiete ist die Qualität des Hotels von Bedeutung, da sich eine im Laufe der Pachtzeit nachlassende Qualität fast zwangsläufig auf den Umsatz des Hotels auswirkt. Als zu vereinbarender Standard kann beispielsweise auf die Hotelklassifizierung des Deutschen Hotel- und Gaststättenverbands (DEHOGA) zurückgegriffen werden, wonach eine Kategorisierung der Hotels nach Sternen (1 Stern = Tourist bis 5 Sterne = Luxus) erfolgt.
Unter FF&E versteht man die Betriebs- und Geschäftsausstattung des Hotels, wie z.B. Möbel, Betten, Fernseher/Radios, Vorhänge sowie den dekorativen Innenausbau. Daneben gibt es noch das sog. SOE (Small Operating Equipment), worunter das gesamte Kleininventar, wie Besteck, Geschirr, Kleiderbügel etc., fällt. Üblicherweise vereinbaren die Parteien einen bestimmten Geldbetrag, der je Zimmer für die Anschaffung und Einbringung des FF&E aufzuwenden ist. Je nach Standard des Hotels kann dieser Betrag zwischen ca. 9.000,–€ und 11.000,– € für ein 3-Sterne-Hotel und zwischen 13.000,– € und 17.000,– € für ein 4-Sterne-Hotel liegen. In der Regel wird dieser Betrag vom Eigentümer zur Verfügung gestellt. Etwas anderes kann im Rahmen eines Pachtvertrags jedoch dann gelten, wenn die Parteien eine geringe Pacht vereinbart haben und der Pächter im Gegenzug dafür die Kosten für die Erstausstattung des FF&E übernimmt.
Beim Managementvertrag trägt der Eigentümer die Kosten für Beschaffung sowie Instandhaltung und Instandsetzung des FF&E. Bei einem Pachtvertrag ist der Pächter üblicherweise während der Vertragslaufzeit dazu verpflichtet, dass FF&E auf seine Kosten in einem der standardgemäßen Betriebsführung entsprechenden Zustand zu erhalten und soweit notwendig zu ersetzen.
Um sicherzustellen, dass der Pächter die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung des FF&E aufbringen kann, sehen auch Pachtverträge häufig die Bildung einer sog. FF&E-Reserve vor. Zur Bildung dieser Reserve ist der Pächter verpflichtet, jährlich einen festen Prozentbetrag, der sich an der zu zahlenden Pacht oder dem Umsatz des Hotels orientiert, auf ein meist vom Verpächter geführtes Konto einzuzahlen. Die angesammelten Beträge werden dann vom Pächter zur Durchführung der notwendigen Maßnahmen abgerufen. Da sich zu Beginn des Pachtverhältnisses die erforderlichen Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen in Grenzen halten, liegt der auf dem Rücklagenkonto einzuzahlende Betrag in den ersten Pachtjahren etwas niedriger und steigt mit zunehmender Pachtdauer an. Als Richtwert kann in den ersten drei Pachtjahren von 12 % der Jahrespacht ausgegangen werden. Etwa ab dem achten Pachtjahr sollte die Rücklage je nach Objekt und vereinbartem Standard zwischen 4 % und 5 % der Jahrespacht betragen.
Teilweise wird diese FF&E-Reserve auch nur als sog. „virtuelles FF&E-Konto” geführt. In diesem Fall zahlt der Pächter den entsprechenden Betrag nicht auf ein vom Verpächter geführtes Konto ein, sondern bildet nur in Höhe der vereinbarten jährlichen Reserve Rückstellungen in seiner Bilanz. Diese Regelung bietet dem Pächter den Vorteil, dass er zunächst keine zusätzlichen Geldmittel für die Erhaltung des FF&E aufbringen muss.
Aus Sicht des Verpächters empfiehlt es sich, zu vereinbaren, dass bei Beendigung des Pachtverhältnisses eine noch nicht aufgebrauchte FF&E-Reserve dem Verpächter zusteht. Dadurch ist sichergestellt, dass der Pächter zum Ende der Pachtzeit nicht an notwendigen Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen spart, um zumindest einen Teil der FF&E-Reserve zurückzuerhalten.
Pacht- und Managementverträge werden regelmäßig langfristig abgeschlossen, wobei feste Laufzeiten von 15 oder 20 Jahren nebst Verlängerungs-optionen in der Praxis weitgehend üblich sind. Bei Pachtverträgen stellt die lange Laufzeit grd. kein Problem dar. Bei Managementverträgen ist allerdings zu beachten, dass bei bestimmten Vertragskonstellationen eine zu lange Bindungsfrist der Parteien zu einer Unwirksamkeit des Vertrags führen kann. In diesem Zusammenhang hat der BGH in seiner sog. „Holiday Inn“-Entscheidung klargestellt, dass zwar grd. gegen eine Vertragslaufzeit von 20 Jahren keine Bedenken bestehen, allerdings eine darüber hinausgehende Laufzeit (auch in Form einer Verlängerung durch Optionsausübung) im Einzelfall unangemessen und damit unwirksam sein kann. Dies kann insbesondere dann gelten, wenn das Verhältnis von Leistung und Gegenleistung unausgewogen ist, die im Managementvertrag vorgesehene Risikoverteilung erheblich zulasten einer Partei geht oder die dem Eigentümer zustehenden Weisungs- oder Zustimmungsrechte stark eingeschränkt oder ausgeschlossen sind.
Grundsätzlich wird daher von Folgendem auszugehen sein: Je mehr sich der Eigentümer vorbehält, durch Einräumung von Weisungs- und Zustimmungsrechten in die laufende Geschäftsführung einzugreifen, desto eher wird eine lange Vertragslaufzeit nicht als unangemessen erscheinen. Des Weiteren wird es für die Zulässigkeit einer längeren Vertragslaufzeit sprechen, wenn der Eigentümer sich ein Kündigungsrecht für den Fall einräumen lässt, dass der Hotelbetrieb keinen oder nur einen geringen Gewinn abwirft.
Durch die Vereinbarung einer festen Laufzeit wird das Recht zur ordentlichen Kündigung für die Dauer der Festlaufzeit ausgeschlossen. Damit sind Management- und Pachtvertrag während der Laufzeit nur außerordentlich aus wichtigem Grund kündbar. Von diesem Grundsatz gibt es jedoch für jeden der beiden Vertragstypen Ausnahmen zu beachten.
Da es sich bei dem Managementvertrag regelmäßig um einen Geschäftsbesorgungsvertrag mit Dienstvertragscharakter handelt, ist § 627 BGB zu berücksichtigen. Nach dieser Vorschrift ist jede der Parteien berechtigt, das Vertragsverhältnis auch ohne wichtigen Grund außerordentlich zu kündigen, wenn zwischen den Parteien keine festen Bezüge vereinbart sind. Das ist dann der Fall, wenn der Managementvertrag ausschließlich eine variable Berechnung der Vergütung nach Umsatz bzw. Gewinn und keine feste Grundvergütung vorsieht. Damit besteht unter Umständen die Möglichkeit, sich ohne wichtigen Grund trotz vereinbarter Festlaufzeit vorzeitig von einem Vertrag zu lösen. Um das Risiko einer vorzeitigen Kündigung des Managementvertrags durch eine der Parteien auszuschließen, sollte § 627 BGB im Managementvertrag individualver-traglich ausgeschlossen werden.
Für den Pachtvertrag gelten über § 581 Abs. 2 BGB mit wenigen Ausnahmen die gesetzlichen Vorschriften über den Mietvertrag. Damit findet auch § 550 BGB auf den Pachtvertrag Anwendung, wonach ein Vertrag, der für eine längere Zeit als ein Jahr fest abgeschlossen wird, der Schriftform bedarf. Die Nichtbeachtung der Schriftform führt jedoch nicht zur Unwirksamkeit des gesamten Vertrages, sondern lediglich zur Unwirksamkeit der Laufzeitvereinbarung. Der Vertrag gilt stattdessen kraft Gesetzes als für unbestimmte Zeit abgeschlossen und kann ohne Rücksicht auf eine vertraglich vereinbarte Laufzeit mit der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden. Um die gesetzliche Schriftform zu wahren, müssen die rechtsgeschäftlichen Erklärungen der Vertragsparteien in einer Urkunde niedergelegt sein. Damit unterliegen dem Schriftformerfordernis sowohl der notwendige Vertragsinhalt als auch Vereinbarungen, die nach dem Willen der Vertragsparteien von wesentlicher Bedeutung sind und damit in jedem Fall die Mietvertragsparteien, der Mietgegenstand, die Miete (nebst Vereinbarung bzgl. der Nebenkosten) sowie die Mietdauer.
Für eine außerordentliche Kündigung des Pachtvertrags aus wichtigem Grund gelten zunächst die in § 543 Abs. 2 BGB genannten wichtigen Gründe, wie z.B. Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs, unbefugte Überlassung des Pachtgegenstands an Dritte oder Zahlungsverzug. Gerade bei Pachtverträgen mit einer variablen Pachtkomponente werden häufig zusätzliche Sonderkündigungsrechte vereinbart, wenn z.B. über eine festgelegte Zeitspanne ein gewisser Umsatz oder Gewinn nicht erwirtschaftet wurde oder der Durchschnittspreis je verfügbarem Zimmer (RevPAR) eine festgelegte Schwelle unterschreitet.
Als wichtiger Grund, der zur außerordentlichen Kündigung berechtigt, finden sich in Managementverträgen meist Tatbestände, wie z.B. die nachhaltige Verletzung der Pflicht des Managers zur ordnungsgemäßen Geschäftsführung oder die Verletzung der Pflicht des Eigentümers, ausreichende Liquidität für den ordnungsgemäßen Betrieb des Hotels zur Verfügung zu stellen. Aus Sicht des Eigentümers empfiehlt es sich zudem, ein außerordentliches Kündigungsrecht für den Fall aufzunehmen, dass das im jeweiligen Jahresbudget ausgewiesene Bruttobetriebsergebnis (mehrfach) nicht erreicht wurde oder der Betreiber im Vergleich zu anderen (vorher festgelegten) Hotels über einen längeren Zeitraum ein schlechteres Betriebsergebnis erzielt hat. Ansonsten besteht die Gefahr, dass der Eigentümer sich trotz bestehender Unwirtschaftlichkeit nicht vom Vertrag lösen kann.
Beim klassischen Pachtvertrag vereinbaren die Parteien üblicherweise eine feste Pacht, die vom Pächter ohne Berücksichtigung des tatsächlichen Umsatzes oder Gewinns des Hotels geschuldet ist. In diesem Fall verbleibt das wirtschaftliche Risiko des Hotel-betriebs allein beim Pächter; der Verpächter trägt „lediglich” das Risiko der Insolvenz des Pächters. Das Gegenstück dazu ist die Vereinbarung einer reinen Umsatzpacht, bei der sich die Höhe der vom Pächter zu entrichtenden Pacht ausschließlich nach dem im Hotel erwirtschafteten Umsatz bestimmt. Hier kann es einerseits zu einem „Totalausfall” der Pacht kommen, wenn das Hotel keinen Umsatz erwirtschaftet. Andererseits besteht bei einem gut laufenden Hotel im Gegensatz zur Festpacht für den Verpächter auch die Möglichkeit, überverhältnismäßig an den Erträgen des Hotels teilzuhaben. Als alternatives Modell, welches die Chancen und Risiken der Vertragsparteien gerechter verteilen soll, hat sich der sog. „Hybridpachtvertrag” etabliert, der ein variableres Vergütungssystem vorsieht. Dabei kann z.B. eine geringere Festpacht kombiniert mit einer Zusatzpacht vereinbart werden, deren Höhe sich entweder nach einem bestimmten Umsatz- oder Gewinnanteil richtet.
Möglich ist auch, eine umsatz- oder gewinnabhängige Pacht zu vereinbaren, wobei jedoch der Pächter dem Verpächter einen Mindestumsatz oder -gewinn für den Hotelbetrieb garantiert.
Bei einem Managementvertrag setzt sich die Vergütung des Managers für seine Tätigkeit üblicherweise aus zwei Komponenten zusammen. Der Manager erhält zum einen eine Grundvergütung (Base-Fee), deren Höhe sich meist am Gesamtumsatz (ohne USt.) orientiert und abhängig von der individuellen Vereinbarung etwa 2 %–4 % des gesamten Nettoumsatzes des Hotels beträgt. Zum anderen erhält der Manager eine Erfolgsvergütung (Incentive-Fee), die sich regelmäßig nach dem Bruttobetriebsgewinn (Gross Operating Profit = GOP) bestimmt und je nach Hotel zwischen 8 % und 12 % des GOP liegt.
Sowohl beim Managementvertrag als auch beim Pachtvertrag mit Umsatzkomponente ist zur Vermeidung späterer Streitigkeiten zwingend erforderlich, im Vertrag ausdrücklich zu regeln, welche Positionen im Einzelnen bei der Ermittlung des Gesamtumsatzes und des Betriebsgewinns zu berücksichtigen sind. Der Vertrag sollte daher eine detaillierte Regelung zur Definition und Berechnung des Umsatzes und des Gewinns vorsehen. In der Praxis wird hierzu häufig auf das „Uniform System of Accounts for the Lodging Industry” (USALI) zurückgegriffen. Besondere Bedeutung kommt der genauen Bestimmung des Betriebsgewinns insbesondere dann zu, wenn der Betreiber Teil eines Konzerns ist und dadurch die Gefahr besteht, dass der Gewinn künstlich klein gehalten wird, indem der Betreiber sich konzerninterne Leistungen zu überhöhten Preisen in Rechnung stellen lässt. Hier kann aus Eigentümersicht mit dem sog. Adjusted Gross Operating Profit (AGOP) gegengesteuert werden, bei dem ein um bestimmte Komponenten bereinigtes Bruttobetriebsergebnis als Berechnungsgrundlage herangezogen wird. Dabei obliegt es selbstverständlich den Parteien, zu bestimmen, aus welchen Einzelpositionen sich der AGOP zusammensetzen soll. Sofern konzerninterne Leistungen Bestandteil des AGOP sind, sollte in jedem Fall vereinbart werden, dass diese auch inner-halb des Konzerns zu marktüblichen Preisen erbracht werden müssen.
Im Rahmen eines Pachtvertrags sind die im Hotel tätigen Angestellten regelmäßig Arbeitnehmer des Pächters, sodass dieser die Personalpolitik bestimmt und die für das Personal anfallenden Kosten vollständig trägt. Bei einem Managementvertrag handelt es sich bei den Hotelmitarbeitern um Arbeitnehmer des Eigentümers. In aller Regel legt dennoch der Manager die Personalpolitik des Hotels fest und ist aufgrund einer vom Eigentümer erteilten Vollmacht während der Laufzeit des Vertrags für das Personalwesen verantwortlich. Damit ist der Betreiber für die Auswahl, Einstellung, Entlassung, Aufsicht sowie die Ausbil-dung der Hotelmitarbeiter verantwortlich. Darüber hinaus legt der Betreiber auch die Vorgaben in Bezug auf Vergütung, Prämien, Pensionspläne und sonstige Nebenleistungen der Mitarbeiter fest. Eine Ausnahme von der alleinigen Personalpolitik des Betreibers gilt häufig in Bezug auf den Hoteldirektor, dessen Einstellung der Zustimmung des Eigentümers bedarf oder der sogar beim Manager selbst angestellt ist.
Der Franchisevertrag wird im Allgemeinen als „Mischvertrag” angesehen, der je nach vertraglicher Ausgestaltung insbesondere Elemente des Miet- und Pachtvertrags, des Geschäftsbesorgungsvertrags sowie des Dienst-, Kauf- oder Werkvertrags enthalten kann. Daneben enthält der Franchisevertrag in aller Regel Komponenten des ebenfalls nicht spezialgesetzlich geregelten Lizenzvertrages. Dies gilt selbstverständlich nur, wenn auf den Franchisevertrag deutsches Recht Anwendung finden soll. Gerade bei Franchiseverträgen mit internationalen Hotelkonzernen ist jedoch häufig zu beobachten, dass diese – obwohl die betroffenen Hotels in Deutschland gelegen sind – englischem oder dem Recht eines US-Bundestaates unterliegen. Darüber hinaus sehen solche Verträge für die Beilegung etwaiger Streitigkeiten meist eine Schiedsklausel vor, wonach nicht die deutsche Gerichtsbarkeit, sondern ein Schiedsgericht mit Sitz z.B. in England oder der Schweiz zuständig ist. Diese Rechts- und Gerichtswahl mag aus Sicht des einzelnen Hotelkonzerns unter dem Aspekt der Vereinheitlichung der gesamten Vertragsverhältnisse durchaus verständlich sein, birgt jedoch in aller Regel für den Franchisenehmer hohe rechtliche und wirtschaftliche Risiken.
Der Abschluss des Franchisevertrags ist in verschiedenen vertraglichen Konstellationen möglich. Führt der Eigentümer das Hotel selbst, schließt dieser als Franchisenehmer mit dem Hotelkonzern als Franchisegeber den Franchisevertrag. Sofern der Eigentümer das Hotel zum Betrieb an einen Dritten verpachtet, schließt der Pächter als Franchisenehmer den Vertrag mit der Hotelkette ab. Lässt der Eigentümer das Hotel im Rahmen eines Managementvertrags von einem Dritten führen, ist regelmäßig der Manager Partei des Franchisevertrags. Soweit der Eigentümer einem Pächter oder Manager das Hotel zum Betrieb überlässt und betreibt dieser das Hotel unter einem Franchisevertrag, wird häufig ein zusätzlicher Vertrag zwischen Franchisegeber und Franchisenehmer sowie dem Eigentümer geschlossen (sog. „Owner Agreement“). Wesentliches Ziel eines solchen Owner Agreements ist die Sicherstellung der Fortführung des Betriebs bei Ausfall des Pächters oder Managers. Insofern sieht das Owner Agreement vor, dass der Eigentümer berechtigt ist, etwaig bestehende außerordentliche Kündigungsgründe in Bezug auf den Franchisevertrag zu heilen (z.B. Zahlungsverzug des Franchisenehmers).
Im Allgemeinen treffen einen Franchisegeber im Rahmen eines Franchisevertrags zwei Hauptpflichten. Zum einen besteht für den Franchisegeber eine sog. Systemeingliederungspflicht, wodurch es dem Franchisenehmer ermöglicht werden soll, das Geschäftskonzept des Franchisegebers auf sein Hotel selbstständig anzuwenden. Hierunter versteht man vorrangig den Transfer des für den Betrieb des Hotels erforderlichen Know-hows, das es dem Franchisenehmer erst ermöglicht, das Hotel entsprechend des vorgegebenen Franchisekonzepts aufzubauen und zu führen. Der Transfer erfolgt in Form der Überlassung der vom Franchisegeber erstellten Betriebshandbücher („System Standards” oder „Manuals“) sowie durch die Durchfüh-
rung von Trainings- und Schulungsmaßnahmen des Personals des Franchisenehmers. Zum anderen besteht eine sog. Betriebsförderungspflicht des Franchisegebers, worunter die Leistungen während des laufenden Vertragsverhältnisses zusammenge-fasst werden. Hierzu zählt zunächst die Überlassung der Lizenzrechte zur Nutzung der Markenzeichen (Namen, Logos etc.) für die Dauer des Vertrags. Darüber hinaus erbringt der Franchisegeber häufig Werbe- und Marketing-leistungen (einschließlich der Bereitstellung von Websites) und ermöglicht dem Franchisenehmer Zugang zu seinem Reservierungssystem.
Der Franchisevertrag selbst enthält häufig nur allgemeine Regelungen zu den einzelnen Pflichten des Franchi-senehmers. Die detaillierte Ausgestaltung der einzelnen Pflichten findet sich regelmäßig im Betriebshandbuch. Daher ist es vor Abschluss des Franchisevertrags aus Sicht des Franchisenehmers unerlässlich, sich mit dem Betriebshandbuch vertraut zu machen. Neben der Pflicht des Franchisenehmers, das Hotel entsprechend des vom Franchisegeber erstellten Betriebshandbuches zu betreiben, ist Hauptleistungspflicht die Zahlung der nach dem Franchisevertrag geschuldeten Gebühren und Entgelte. Ferner übernimmt der Franchisenehmer umfangreiche Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten, die vom Franchisegeber turnusmäßig oder je nach Zustand des Hotels angeordnet werden können. Zudem besteht auch – je nach Ausgestaltung des Franchisevertrags – in Bezug auf den Einkauf bestimmter Dienstleistungen (z.B. Hausverwaltung) und technischer Einrichtungen (insbesondere Computer-und Telefonanlagen) die Verpflichtung des Franchisenehmers, die vom Franchisegeber dazu im Betriebshandbuch vorgesehenen Anforderungen zu berücksichtigen. Außerdem räumt der Franchisenehmer dem Franchisegeber weitgehende Informationsrechte in Bezug auf betriebswirtschaftliche Kennziffern sowie den laufenden Betrieb (Zimmerauslastung, Ertrag je Zimmer etc.) ein.
Ähnlich wie Pacht- oder Managementverträge werden Franchiseverträge in Bezug auf Hotels langfristig abgeschlossen, sodass in der Praxis eine feste Vertragslaufzeit von 15 oder mehr Jahren üblich ist. Auch in Bezug auf die Kündigungsrechte gelten im Wesentlichen die gleichen Grundsätze wie beim Management- oder Pachtvertrag, sodass während der fest vereinbarten Laufzeit eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen ist. Das Recht zur außerordentlichen Kündigung des Franchisevertrags bleibt davon natürlich unberührt. Aus Sicht des Franchisenehmers sind die einzelnen im Franchisevertrag genannten außerordentlichen Kündigungsgründe genau zu prüfen. Denn z.B. kann auch die übertragung der Rechte am Hotelgrundstück ohne Zustimmung des Franchisegebers diesen zur Kündigung berechtigen, was letztlich eine erhebliche Einschränkung der Verkehrsfähigkeit des Grundstücks bedeutet.
Der Franchisenehmer schuldet bei Abschluss des Franchisevertrags zunächst eine sog. Aufnahmegebühr (initial fee), die sich nach einem bestimmten Betrag je vorhandenem Hotelzimmer berechnet. Hinzu kommt eine laufende Lizenzgebühr (royalty fee) die etwa zwischen 3 % und 5 % des gesamten Zimmerumsatzes des Hotels liegt. Ferner fallen für die vom Franchisegeber zu erbringenden Leistungen, wie z.B. Marketing, Schulungen, Bereitstellung von Websites oder die Durchführung von Kundenbindungsprogrammen weitere Gebühren an, deren Höhe sich je nach Leistungsumfang des einzelnen Franchisegebers bestimmt. Darüber hinaus sehen Franchiseverträge z.T. eine sog. übertragungsgebühr (transfer fee) vor, die der Franchisenehmer zu zahlen hat, sofern er seine Rechte und Pflichten unter dem Franchisevertrag auf einen Dritten Übertragen möchte.
E-Mail:
marc.werner@hoganlovells.com
frank.partl@hoganlovells.com
Rechtsanwalt Marc P. Werner ist Partner,
Rechtsanwalt Frank Partl ist Senior Associate im Frankfurter Büro von Hogan Lovells LPP