Der Immobilienbewerter - Zeitschrift für die Bewertungspraxis  Archiv  2019  Ausgabe 2  Wertermittlung 

Negative Liegenschaftszinssätze in der Immobilienbewertung

Teil 2

Berechnungen mit negativen Liegenschaftszinssätzen

Bei der Berechnung des Ertragswertes werden sinnvollerweise die Darstellungen der Ertragswertrichtlinie genutzt, was oft mit Tabellenkalkulationsprogrammen erfolgt. Die Berechnungsmodelle können weiter genutzt werden, nur muss darauf geachtet werden, dass bei der Eingabe eines negativen Liegenschaftszinssatzes die Berechnung des Barwertfaktors und der Bodenwertverzinsung richtig erfolgt. Ratsam ist es, zu klären, ob bei der Benutzung eines Rechenprogramms auch eine negative Eingabe richtig umgesetzt wird. Mathematisch entstehen keine Probleme, da weder eine Definition durch null erfolgt noch andere unzulässige Rechenschritte vorgenommen werden müssen. Zu beachten ist nur, dass ein Liegenschaftszinssatz von 0,00 % mathematisch nicht zu berechnen ist.

Barwertfaktor (Kapitalisierungsfaktor)

Der Barwertfaktor im Ertragswertverfahren ist in der Anlage 1 der ImmoWertV für Zinssätze zwischen 1 % und 10 % in Schritten von 0,5 % dargestellt. In Fällen von negativen Liegenschaftszinssätzen ist der Barwertfaktor bisher tabellarisch nicht veröffentlicht worden, ist aber zu berechnen. Dabei ist zu beachten, dass bei einem Zinssatz von 0 % die Berechnung scheitert, sodass eine Zahl nahe bei null eingesetzt werden sollte.

In Tab. 1 auf S. 13/14 sind die Barwertfaktoren für die Aufzinsung für die Zinssätze zwischen 0,5 % und –5 % in Halbprozentschritten mit einer Restnutzungsdauer zwischen 1 und 100 dargestellt, die in der ImmoWertV fehlen.

Es ist deutlich zu erkennen, dass der Barwertfaktor bei negativen Liegenschaftszinssätzen weiter steigt und bei sehr kleinen Liegenschaftszinssätzen sehr hoch werden kann. Dabei sollte nicht außer Acht gelassen werden, dass Liegenschaftszinssätze von –4 % oder –5 % Zweifel an den genutzten Modellen des Ertragswertverfahrens oder der abgebildeten wirtschaftlichen Situation des Immobilienmarktes aufkommen lassen.

Barwertfaktor (Abzinsung)

Im Ertragswertverfahren wird ein Abzinsungsfaktor im vereinfachten Ertragswertverfahren benötigt, um den Bodenwert über die Restnutzungsdauer abzinsen zu können. Dieser Barwertfaktor ist in der ImmoWertV als Anlage 2 enthalten und beschreibt Zinssätze zwischen 1 % und 10 % in Halbprozentschritten. In Fällen von negativen Liegenschaftszinssätzen ist eine Berechnung mathematisch möglich, wobei bei einem Zinssatz von 0 % die Berechnung scheitert.

In Tab. 2 auf S. 15/16 sind die Barwertfaktoren für die Abzinsung für die Zinssätze zwischen 0,5 % und –5 % in Halbprozentschritten mit einer Restnutzungsdauer zwischen 1 und 100 dargestellt, die in der ImmoWertV fehlen.

Es ist deutlich zu erkennen, dass der Abzinsungsfaktor durch die negativen Liegenschaftszinssätze nicht mehr nur im Bereich zwischen 0 und 1 liegt, sondern im oberen Zinsbereich ein Vielfaches des Ausgangsbetrages beschreibt. Damit steigt im Vereinfachten Ertragswertverfahren der Bodenwertanteil erheblich an, was den zu ermittelnden Ertragswert stark beeinflusst. Der abgezinste Bodenwert ist damit deutlich höher als der Ausgangsbodenwert.

Einfluss eines negativen Liegenschaftszinssatzes

In der Anwendung des Ertragswertverfahrens ist der Barwertfaktor zu ermitteln, der mit dem Reinertrag kapitalisiert wird, der also von der Höhe des Zinssatzes abhängig ist. In Tab. 3 ist der Unterschied zwischen einem Liegenschaftszinssatz von 1 % und von –1 % dargestellt, wobei folgende Formeln berechnet wurden:

1.

mit:

LZ = Liegenschaftszinssatz

KF = Kapitalisierungsfaktor (Barwertfaktor; Anlage 1 ImmoWertV)

n = wirtschaftliche Restnutzungsdauer

p = Zinsfuß

Die Differenz des Barwertfaktors bei negativen Liegenschaftszinssätzen steigt deutlich schneller, als es bei positiven Liegenschaftszinssätzen der Fall ist. Damit wird deutlich, dass bei negativen Liegenschaftszinssätzen die Genauigkeit eines Liegenschaftszinssatzes besonders sicher nachgewiesen werden muss, um erhebliche Fehler zu vermeiden.

Ein vergleichbares Bild ergibt sich im Fall der Abzinsung (Tab. 4) mit den gleichen Ausgangsdaten. Dabei werden folgende Formeln angewandt:

und p als Liegenschaftszinssatz in %

Auch bei der Abzinsung zeigt sich der Effekt der deutlich verstärkten Einflüsse des jeweiligen Barwertfaktors und damit des Zinssatzes.

Beispielberechnung

Mit einem Beispiel im Allgemeinen Ertragswertverfahren soll die Berechnung mit einem negativen Liegenschaftszinssatz verdeutlicht werden.

Es handelt sich um ein Mehrfamilienhaus in Berlin, welches im sozialen Wohnungsbau errichtet wurde und inzwischen ohne weitere öffentliche Bindungen ist:

• Mehrfamilienhaus mit 20 Wohnungen in 5 Geschossen

• Baujahr 1958

• Vorderhaus

• befriedigender Zustand

• keine umfassende Modernisierung

• früherer sozialer Wohnungsbau.

Die für diese Ertragswertberechnung erforderlichen Informationen sind in Tab. 5 aufgeführt.

Die Berechnungen erfolgen mit PraxWert 6.1 für das Allgemeine und das Vereinfachte Ertragswertverfahren.

Ertragswert im Allgemeinen Ertragswertverfahren nach ImmoWertV (verkürzte Darstellung), s. Tab. 6 auf S. 11.

Das Ergebnis verändert sich auf einen Verkehrswert in Höhe von 2.309.000 €, wenn der Liegenschaftszinssatz mit +1,16 % genutzt wird.

Das Beispiel kann auch mit dem Vereinfachten Ertragswertverfahren, also mit einer Abzinsung des Bodenwertes, berechnet werden und führt zu dem in Tab. 7 auf S. 12 dargestellten Ergebnis.

Das Ergebnis ist, wie zu erwarten war, identisch mit dem Verkehrswert des Allgemeinen Verfahrens.

Liegenschaftszinssatz bei weiteren Wertermittlungsaufgaben

Nach der ImmoWertV sowie den dazu erlassenen Richtlinien und in den noch weiter geltenden WertR 2006 wird der Liegenschaftszinssatz auch bei anderen Wertermittlungen als Verzinsung des Verkehrswertes genannt. In diesen Fällen ist zu prüfen, wie sich ein negativer Liegenschaftszinssatz auf die Ergebnisse auswirkt. Zu diesen besonderen Wertermittlungen gehören Bewertungen in Fällen von:

• Wohnungsrecht

• Nießbrauch

• Erbbaurechten

• Liquidationsverfahren

• Periodisches Ertragswertverfahren

• DCF-Berechnungen

• Over- und Underrent-Fälle oder

• Residuale Bewertungen.

Beispiel

Der Barwert einer Rentenzahlung von jährlich 4.500 € soll über 25 Jahre mit einem Liegenschaftszinssatz von –1,5 % berechnet werden. Es handelt sich um eine feste Laufzeit, eine an das Leben gebundene Laufzeit liegt nicht vor.

Der Barwertfaktor ergibt sich für die Kapitalisierung mit 30,61, was zu einem Barwert in Höhe von

4.500 € x 30,61 = 137.745 €

führt, wobei die Summe der gezahlten Renten 1.125.000 € beträgt. Inhaltlich übertragen, bedeutet dieser Ansatz, dass ein Betrag in Höhe von 137.745 € für 25 Jahre bei einem festen Zinssatz von –1,5 % anzulegen ist, der um die Zinszahlung von 2.066 € jährlich „bezahlt“ werden muss. Ob eine solche (theoretische) Anlage sinnvoll ist, muss im Einzelfall entschieden werden.

Auffällig ist, dass in der Wertermittlung von Zeitrenten faktisch ein Verlust einzuplanen ist.

Zusammenfassung

Auch mit negativen Liegenschaftszinssätzen kann der Ertragswert mathematisch berechnet werden. In den jeweiligen Einzelfällen sollte bei der Darstellung in einem Gutachten deutlich erläutert werden, was ein negativer Liegenschaftszinssatz bedeutet, und dass er abgängig vom gewählten Modell der Ertragswertermittlung ist. Ein Vergleich von Liegenschaftszinssätzen in unterschiedlichen Städten oder Regionen ohne Analyse der jeweiligen genutzten Modelle ist unsinnig, wird aber gerne vorgenommen, um Marktsituationen zu vergleichen.

Problematische Folgen haben negative Liegenschaftszinssätze bei der Nutzung in den Berechnungen für Renten, wie beim Wohnungsrecht oder einem Nießbrauchrecht. Hier sollte im Einzelfall geprüft werden, ob der Liegenschaftszinssatz die reale Situation abbildet, wenn von einem Modell des kapitalisierten Kapitals ausgegangen wird. Die Regelung in der WertR 2006 zur Nutzung des Liegenschaftszinssatzes in diesen Fällen sollte eingehend überprüft werden.

Der Berliner Gutachterausschuss hat Liegenschaftszinssätze veröffentlicht, die nach dem in Berlin genutzten Modell des Ertragswertverfahrens berechnet sind. Aber auf Wunsch der Finanzbehörden Berlins wurde das Modell an das Modell des Ertragswertverfahrens nach dem BewG angepasst, was zu einer deutlichen Veränderung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer führte. Im Ergebnis gibt es nun für steuerliche Bewertungsfälle (Erbschaft- oder Schenkungsteuer) weitgehend negative Liegenschaftszinssätze, die von den Finanzämtern genutzt werden sollen und von den Steuerpflichtigen verstanden werden müssen.

Dipl.-Ing. Bernhard Bischoff REV ist ö.b.u.v. Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mitglied in den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte in Berlin und im Landkreis Havelland (Brandenburg) und Mitglied im Verband der vereidigten Sachverständigen VVS und BVS.