Kleiber digital  Teil IV - ImmoWertV  2 Die Rechtsgrundlagen der Immobilienwertermittlungsverordnung im Einzelnen  Abschnitt 1 ImmoWertV: Anwendungsbereich, Begriffsbestimmungen und allgemeine Verfahrensgrundsätze  § 1 ImmoWertV Anwendungsbereich  2 Anwendung der Verordnung auf Grundstücke, Grundstücksbestandteile und Zubehör (§ 1 Abs. 1 ImmoWertV)  2.1 Grundstück und Grundstücksteil 

Werk:
Verkehrswertermittlung von Grundstücken
Autor:
Wolfgang Kleiber
Stand:
August 2018

2.1.4 Bruchteils-, Gesamthands- und Miteigentum

Zum Wertermittlungsverfahren § 8 ImmoWertV Rn. 125; Teil VI Rn. 489 ff.; zum Wohnungseigentum Teil V Rn. 39 ff., 51 ff.; zum Beleihungswert Teil IX Rn. 157; zum Eigentum Teil VIII Rn. 8 ff.

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Eigentum (§ 903 BGB) stellt das volle dingliche und unbeschränkte Recht an einer Sache (z. B. ein Grundstück) dar. Steht das Eigentum am Grundstück mehreren Personen zu, so besteht unter ihnen eine Gemeinschaft, und zwar

a) 

nach Bruchteilen (Bruchteilseigentum §§ 1008 bis 1011 BGB – Miteigentum nach Bruchteilen –; die Vorschriften über die Bruchteilsgemeinschaft ergeben sich aus den §§ 741 ff. BGB) oder

b) 

(ausnahmsweise, weil nur in bestimmten, durch Gesetz zugelassenen Fällen) zur gesamten Hand (Gesamthandseigentum).

Das Bruchteilseigentum oder Miteigentum nach Bruchteilen ist eine besondere Form des Eigentums, bei der die Sache mehreren Personen gehört, wobei die Eigentumsanteile sich nach Bruchteilen bestimmen. Jeder kann dabei über seinen Anteil selbst verfügen. Jeder Anteil ist ideell und die Eigentümer bilden eine Bruchteilsgemeinschaft.

Bei Gesamthandeigentum steht den Gesamthändern dagegen kein ideeller Eigentumsanteil am Grundstück zu. Ihnen gehört das Eigentum zur gesamten Hand. Jeder ist Eigentümer und über das Eigentum kann nur gemeinschaftlich verfügt werden kann, weil Bruchteile nicht existieren (Miteigentümergemeinschaft). Das Rechtsverhältnis zwischen den Gesamthändern ist in den §§ 2058 ff. BGB abschließend geregelt. Gesamthandseigentum besteht bei der BGB-Gesellschaft (§§ 705 ff. BGB), bei der ehelichen Gütergemeinschaft (§§ 1415 ff. BGB), der Erbengemeinschaft (§§ 2032 ff. BGB, gesamtschuldnerische Haftung nach § 2058 BGB) und bei der OHG (§§ 105 ff. HGB). Wie beim Bruchteilseigentum ergibt sich das Gesamthandseigentum aus der Eintragung im Grundbuch.

Eine besondere Form des Miteigentums nach Bruchteilen an einem Grundstück ist das Wohnungseigentum nach § 1 Abs. 2 WEG. Das Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung i. V. m. dem Miteigentum (nach Bruchteilen und nicht als Gesamthandseigentum) am gemeinschaftlichen Grundstück (§ 1 Abs. 2 WEG)1Fritz, Gewerberaummietrecht, Beck-Verlag 2. Aufl. München 1995, Rn. 460 ff.. Es ist belastbar, kann vermietet und verpachtet werden (§ 13 Abs. 1 WEG), Gegenstand der Zwangsversteigerung sein und ist vererbbar. Das Wohnungseigentum setzt sich zusammen aus

  • dem Sondereigentum an einer Wohnung (einschließlich der dazugehörigen Nebenräume wie Kellerräume, Bodenräume und Garagen, sofern sie nicht selbstständiges Teileigentum sind) i. V. m.

  • dem Miteigentum (nach Bruchteilen und nicht als Gesamthandseigentum) am gemeinschaftlichen Grundstück.

Der Verkehrswert eines Miteigentumsanteils ist im Allgemeinen geringer als der entsprechende Bruchteil des Verkehrswerts (Marktwerts) des Grundstücks, weil der Miteigentümer in seiner Verfügungsmacht über das Grundstück erheblich eingeschränkt ist und der Kreis möglicher Käufer für solche Miteigentumsanteile sehr begrenzt ist2BGH, Urt. vom 12.1.2001 – V ZR 420/99 –, GuG 2001, 181 = EzGuG 20.176; VGH München, Urt. vom 13.6.1990 – M 9 K 89.2465 –, GuG 1992, 29, 32 = EzGuG 11.178 (dort mit 25 % geschätzt).. In der Rechtsprechung blieb es bei alledem unbeanstandet, wenn aufgrund fehlender Vergleichspreise der Abschlag für derartige Miteigentumsanteile nur aus allgemeinen Erfahrungssätzen abgeleitet wird3VGH München, Urt. vom 13.6.1990 – M 9 K 89.2465 –, GuG 1992, 29, 32 = EzGuG 11.178..

Immobilen im Eigentum einer nicht auflösbaren Bruchteilsgemeinschaft i. S. von § 1010 BGB i.V.m. §§  749 ff. BGB sowie isoliert betrachtete Miteigentumsanteile sind schwer marktgängig. I.d.R. lässt sich nämlich ein Käufer auf die vage Hoffnung, dass sich alle Eigentümer auf eine Löschung dieser Klausel einlassen, nicht ein. Ist die Aufhebung der Gemeinschaft für „immer“ ausgeschlossen, so erlaubt § 749 BGB jedoch auch in diesen Fällen, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Als wichtiger Grund liegt nach der Rechtsprechung vor, wenn eine ordnungsgemäße gemeinschaftliche Nutzung und Verwaltung unter Abwägung aller prägenden Umstände unmöglich ist und der Beteiligte, der die Aufhebung begehrt, den wichtigen Grund nicht allein oder überwiegend herbeigeführt hat4BGH, Urt. vom 5.12.1994 – II ZR 268/93 –, NJW-RR 1995, 334 bzw. sich der gemeinschaftliche Gegenstand wegen Zerstörung des Vertrauensverhältnisses nicht mehr verwalten und nutzen lässt5OLG Bamberg, zitiert nach Palandt, § 749 Rn. 6, Komm. zum BGB, 75. Aufl.. Im Zweifelsfall müsste ein Miteigentümer eine gerichtliche Entscheidung herbeiführen, wobei die Unwägbarkeiten eines Zivilprozesses zu berücksichtigen sind.