14.08.2015

Vergleichswertanpassungen in der sachverständigen Bewertung von Wohnraummieten, Teil 2

Von: Stelter/Swat/Hühn/Magalashvili

Im 1. Teil der Ausführungen zur Vergleichswertanpassung in der sachverständigen Bewertung von Wohnraummieten wurden anhand von veröffentlichten Mietgutachten Vorgehensweisen interqualitativer Preisabgleiche erörtert. Die Problematisierung der Einzelfaktoranpassungen wie auch der Anpassungen über Nutzwertanalyse/Zielbaum offenbarte dabei eine Reihe von Schwächen bei der Erfassung der Komplexität der mietpreisbeeinflussenden Merkmale für die Durchführung des Vergleichswertverfahrens. So konnte in kritischer Betrachtung einer Vergleichswertanpassung über Einzelfaktoren durch Überprüfung der Zusammenhänge mittels des Exkurses über eine multiple lineare Regression dargestellt werden, dass sich nur wenige der zuvor „in sachverständiger Einschätzung“ eingeführten Anpassungen als statistisch signifikante Mietwerteinflüsse identifizieren ließen. Bei ausreichend großer Datenmenge vergleichsgeeigneter Datensätze mit vereinheitlichter Angabe von Mietwertmerkmalen bzw. -attributen sollte auch bei der Erstellung von Mietgutachten die Anwendung von Regressionsanalysen geprüft und ggf. bewerkstelligt werden. Dieses Instrument soll nachfolgend nochmals aufgegriffen und unter den Bedingungen der Praxis der sachverständigen Mietpreisbewertung beispielhaft als bivariate und multivariate Datenanalyse ausgeführt werden.

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