Verkehrswert ermitteln: Bauschäden und Baumängel

Die Ermittlung einer Wertminderung infolge von Baumängeln und Bauschäden in der Immobilienbewertung stellt bei der Gutachtenerstellung eine große Herausforderung für Sachverständige dar.

In der Immobilienwertermittlungsverordnung heißt es, dass Baumängel und Bauschäden marktgerecht zu berücksichtigen sind. Hierzu können beispielsweise Erfahrungswerte, Bauteiltabellen und Schadensbeseitigungskosten zu Grunde gelegt werden.

Tatsächlich liegen aber bisher keine ausreichenden Erfahrungswerte vor. Weder in der Literatur, noch von den Gutachterausschüssen wurden entsprechende und vor allem einheitliche Erhebungen und Auswertungen durchgeführt.

Aus diesem Grund bleibt den Sachverständigen bei der Gutachtenerstellung nur, die Wertminderung infolge von Baumängeln und Bauschäden auf der Basis von Schadensbeseitigungskosten zu ermitteln.

Hierfür müssen sie die Schadensursache (er-)kennen, wissen, welche Maßnahmen zur Schadensbeseitigung notwendig sind und deren Kosten schätzen. Die Kostenkennwerte aus der Literatur sind dabei nur bedingt eine Hilfe. Bei komplexen Maßnahmen ist ein sehr fundiertes Fachwissen in Hinblick auf den Zustand von Gebäuden und die einzelnen erforderlichen Sanierungsmaßnahmen erforderlich.

Da Kosten nicht mit Werten gleichzusetzen sind, dürfen sie auch nicht unmittelbar im Wertermittlungsverfahren angesetzt werden. Vielmehr sind sie marktgerecht zu berücksichtigen und in eine Wertminderung umzuwandeln. Hierzu ist eine fundierte Marktkenntnis erforderlich.

Marktanpassungsfaktoren für Sanierungskosten von Immobilien gibt es ebenfalls nicht. Es kann also nur eine sachverständige Schätzung erfolgen, inwieweit der Markt auf den jeweiligen Baumangel oder Schaden reagieren wird. Finanzämter und Gerichte fordern aber zugleich eine detaillierte Herleitung der Wertminderungsansätze im Verkehrswertgutachten.

Die Kunst der Immobiliensachverständigen besteht darin, mit nicht vorhandenen Marktdaten unter zu Hilfenahme von Näherungsmethoden eine Wertminderung infolge von Baumängeln und Bauschäden abzuschätzen, die gleichzeitig die hohen Anforderungen an die Nachvollziehbarkeit Dritter erfüllt.

Baumängel und Bauschäden in der Wertermittlung

Baumängel und Bauschäden in der Wertermittlung
Baumängel und Bauschäden in der Wertermittlung

Erscheinungstermin: August 2021

Das Buch "Baumängel und Bauschäden in der Wertermittlung" gibt einen Überblick über die jüngsten Marktuntersuchungen zu dem Thema und stellt mit Vorschlägen zu Kosten- und Wertminderungsansätzen eine Praxishilfe für die Immobilienbewertung dar.

Im ersten Teil des Buches werden neben den gesetzlichen Grundlagen als Basis der Wertermittlung auch die bautechnischen Grundlagen, die zum globalen Verständnis des baulichen Zustands der Gebäude beitragen, beschrieben.

Der zweite Teil des Buches beschäftigt sich mit der Wertermittlung von Immobilien. Im Rahmen dessen werden die derzeitigen Marktuntersuchungen über den Einfluss von Baumängeln und Bauschäden auf den Verkehrswert vorgestellt. Darüber hinaus werden Möglichkeiten aufgezeigt, wie Schadensbeseitigungskosten im Gutachten nachvollziehbar und verständlich in einen marktkonformen Wertminderungsansatz umgewandelt werden können. Auf Basis dieser Methoden und bereits vorhandener Marktumfragen wird in zahlreichen Fallbeispielen der Verkehrswert mangelbehafteter Immobilien ermittelt und zugleich die Marktkonformität der unterschiedlichen Verfahren kritisch beleuchtet.

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