18.01.2020

Schriftform im Mietrecht

Das Land Nordrhein-Westfalen hat den Entwurf eines Gesetzes zur Neuregelung des Schriftformerfordernisses im Mietrecht vorgelegt.

Hintergrund
§ 550 BGB sieht vor, dass Mietverträge, die für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen worden sind, als auf unbestimmte Zeit geschlossen gelten und damit nach Ablauf eines Jahres ordentlich kündbar sind.
Ursprünglich sollte die Schriftformklausel, so die Gesetzesbegründung, vor allem den Erwerber einer Mietsache, der nach § 566 BGB in das laufende Mietverhältnis einzutreten hat, schützen. Nach ihrem Wortlaut gibt die Norm jedoch nicht nur ihm, sondern auch den ursprünglichen Mietvertragsparteien die Möglichkeit, sich aufgrund dieses Formverstoßes vorzeitig von einem eigentlich auf längere Zeit geschlossenen Vertrag zu lösen. Die Regelung des § 550 BGB ist nach herrschender Auffassung zwingendes Recht und kann damit vertraglich nicht abbedungen werden. Sie findet auch auf nachträgliche Vertragsänderungen und Ergänzungen, soweit diese vertragswesentliche Umstände betreffen, Anwendung. Sämtliche Versuche, der Kündbarkeit durch entsprechende Vertragsgestaltungen mit Schriftform- oder Schriftformheilungsklauseln zu begegnen, habe der Bundesgerichtshof mit Entscheidungen aus den Jahren 2017 und 2018 endgültig für unwirksam erklärt. Diese strenge Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes habe dazu geführt, dass es in den vergangenen Jahren quasi zu einer „Zweckentfremdung“ der Regelung des § 550 BGB gekommen sei, weil immer wieder eine der Vertragsparteien versucht habe, sich unter Berufung auf die Formnichtigkeit einer mietvertraglichen Abrede auf die Unwirksamkeit der Befristung des Vertrages zu berufen und diesen sodann entgegen der ursprünglich für einen bestimmten Mietzeitraum getroffenen Abrede ordentlich (vorzeitig) zu kündigen. So habe es im Zeitraum 2001-2018 alleine 30 Revisionsurteile gegeben, in denen die Einhaltung der Schriftform entscheidungserheblich gewesen sei. Hieraus entstünden für Mieter und Vermieter eines Gewerbemietverhältnisses gleichermaßen erhebliche Rechts- und Planungsunsicherheiten (die Auswirkungen auf das Wohnungsmietrecht sind deshalb deutlich geringer, weil hier erheblich höhere Anforderungen an die Zulässigkeit einer zeitlichen Befristung und eine ordentliche Kündbarkeit gestellt werden als im Gewerbemietrecht). Für den Vermieter bedeute die vereinbarte Laufzeit eine wichtige Grundlage für etwaige Investitionsentscheidungen, weil er durch sie für eine feste Zeit auf entsprechende Mieteinnahmen vertrauen könne.
Wesentlicher Inhalt
Das Kündigungsrecht wird auf den Erwerber beschränkt und die Regelung unter Aufhebung des bisherigen § 550 BGB in einen neu zu schaffenden § 566 Absatz 3 BGB-E verlagert. Damit wird die Norm auf den Schutzzweck reduziert, dem sie nach dem Willen des historischen Gesetzgebers eigentlich hatte dienen sollen, so die Gesetzesbegründung.
Zusätzlich soll das nunmehr nur noch dem Erwerber für die vor seinem Erwerb liegenden Schriftformverstöße zustehende Kündigungsrecht zum Schutz des Mieters, der das eigene Kündigungsrecht aufgrund der Aufhebung des bisherigen § 550 BGB verliert, zeitlich befristet werden. Der Erwerber soll von seinem Kündigungsrecht nur noch binnen drei Monaten seit Kenntnis von der ohne Wahrung der notwendigen Schriftform getroffenen Zusatzabrede Gebrauch machen können. Auf diese Weise soll verhindert werden, dass der Mieter während der gesamten restlichen, vereinbarten Vertragslaufzeit aufgrund eines zutage getretenen Formmangels mit einer Kündigung durch den Erwerber rechnen muss. Darüber hinaus soll die Kündigung unwirksam sein, wenn der Mieter ihr widerspricht und sich mit der Fortsetzung des Mietvertrages zu den schriftlich vereinbarten Bedingungen einverstanden erklärt.
Weiterführende Hinweise:
BR-Drs. 469/19