20.11.2021

Mietspiegelreformgesetz

Das Gesetz zur Reform des Mietspiegelrechts (Mietspiegelreformgesetz - MsRG) wurde im Bundesgesetzblatt verkündet.

Hintergrund

Das Vergleichsmietensystem ist Aushängeschild des sozialen Mietrechts, so die Gesetzesbegründung. Es gewährleiste Rechtssicherheit und den gerechten Ausgleich zwischen den Interessen von Vermietern und Mietern. Die Bedeutung der ortsüblichen Vergleichsmiete und ihres wichtigsten Abbildungsinstruments, des Mietspiegels, habe in der Praxis stetig zugenommen. Gleichzeitig seien in jüngerer Zeit insbesondere auch qualifizierte Mietspiegel in gerichtlichen Verfahren verstärkt in Frage gestellt worden. Häufiger Streitpunkt sei die Frage gewesen, ob der Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden sei. Vor diesem Hintergrund bestehe die Gefahr eines schwindenden Vertrauens in die Güte von qualifizierten Mietspiegeln sowie eines Verlusts an Rechtssicherheit.

Um die ortsübliche Vergleichsmiete möglichst realitätsgetreu und differenziert wiedergeben zu können, sind qualifizierte Mietspiegel auf eine gute Datengrundlage angewiesen, so die Bundesregierung. Die Datenerhebung stoße in der Praxis jedoch auf Schwierigkeiten. Problematisch sei in vielen Fällen bereits die Ermittlung der Grundgesamtheit, aus der die Stichprobe einer Befragung gezogen werde. Mietspiegelersteller müssten hierzu auf Daten zurückgreifen, die zu anderen Zwecken erhoben worden seien. Klare rechtliche Grundlagen sowohl für den Abruf als auch für die Übermittlung dieser Daten fehlten jedoch. Bei Befragungen zum Mietspiegel sei häufig zudem ein sehr geringer Rücklauf und ein selektives Antwortverhalten der befragten Mieter und Vermieter zu beobachten. Dies gefährde die Repräsentativität der erhobenen Stichprobe und damit die Qualität der Mietspiegelwerte.

Wesentlicher Inhalt

Die maßgeblichen wissenschaftlichen Grundsätze zur Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels sollen in einer Mietspiegelverordnung konkretisiert werden. Hierzu wird die Ermächtigung für den Erlass dieser Rechtsverordnung klarer gefasst. Zusätzlich wird vermutet, dass ein Mietspiegel, der den Anforderungen entspricht, die eine solche Verordnung an qualifizierte Mietspiegel richtet, als nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt gilt. Eingeführt wird auch eine weitere Vermutung: Wurde ein Mietspiegel sowohl von der zuständigen Behörde als auch von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter als qualifiziert anerkannt, so wird in Zukunft vermutet, dass er wissenschaftlichen Grundsätzen entspricht.

Zur Verbesserung der Bedingungen für die Erstellung qualifizierter Mietspiegel werden den zuständigen Behörden Befugnisse zur Datenverarbeitung eingeräumt. Erleichtert wird die Nutzung vorhandener Daten zur Erstellung der Grundgesamtheit. Dies betrifft Daten aus dem Melderegister, bei Verwaltung der Grundsteuer bekannt gewordene Daten sowie Daten aus der Gebäude- und Wohnungszählung des Zensus. Zur Erhöhung der Rückläufe aus den Befragungen und zur Vermeidung von durch selektives Antwortverhalten verursachten Verzerrungen wird eine Auskunftspflicht eingeführt: Vermieter und Mieter von Wohnraum werden verpflichtet, zur Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels Auskunft über ihr Mietverhältnis und über die Merkmale der Wohnung zu erteilen. Zur Senkung des mit der Erstellung und Anpassung von Mietspiegeln verbundenen Aufwands wird der Bindungszeitraum von Mietspiegeln von zwei auf drei Jahre verlängert.

Weiterführende Hinweise:

BR-Drs. 22/21 (Gesetzentwurf)

BGBl. I, Nr. 53, S. 3515 (Gesetz)