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ImmoWertV 2021 seit 1.1.2022 in Kraft

Zuletzt aktualisiert am 03.05.2022
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Nach zahlreichen Beratungen und unter Einbindung der Öffentlichkeit novellierte der Gesetzgeber die Immobilienwertermittlungsverordnung, kurz ImmoWertV. Am 1.1.2022 ist sie in Kraft getreten. Zwei Regelwerke, die ImmoWertV 2021 und die ImmoWertA, ersetzten die Vorgaben, die bisher auf sechs Regelungswerke verteilt waren. Neben der ImmoWertV von 2010 standen die Bodenrichtwertrichtlinie, die Sachwertrichtlinie mit den Normalherstellungskosten (NHK) 2010, die Vergleichswertrichtlinie, die Ertragswertrichtlinie und die Wertermittlungsrichtlinien 2006. Der große Wurf gelang mit der Reform der ImmoWertV 2021/2022 nicht. Hier hatten sich die Sachverständigen der Immobilienwertermittlung mehr versprochen.

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ImmoWertV-Reform setzt auf Einheitlichkeit und Verbindlichkeit

Die Transparenz des deutschen Grundstücksmarkts ist von erheblicher Bedeutung. Mit den von den Gutachterausschüssen geführten Kaufpreissammlungen verfügt Deutschland über eine breite Datenbasis zur Abbildung der Immobilienmärkte. Allerdings führte die Vielzahl der Gutachterausschüsse und deren Unabhängigkeit in der Vergangenheit dazu, dass die in die Kaufpreissammlungen einfließenden Parameter und die verwendeten Modelle deutschlandweit differierten.

Ziel der Neuordnung ist eine Verkehrswert- und Bodenwertermittlung nach einheitlichen und marktgerechten Grundsätzen. Zudem besteht im Rahmen der Grundsteuerreform die Notwendigkeit, die Vorgaben der Bodenrichtwertermittlung verbindlicher zu regeln.

Die Abbildung mit den Regelwerken und noch mehr zu der ImmoWertV finden Sie in unserem Fachbuch: ImmoWertV (2021)

In dem kostenlosen Whitepaper können Sie die Synopse mit allen Änderungen herunterladen.

Bei der Novellierung der ImmoWertV handelt es sich um eine umfassende Überarbeitung. Die verschiedenen Richtlinien (Bodenrichtwert-, Sachwert-, Vergleichswert-, Ertragswert- und Wertermittlungs-Richtlinien 2006) und die bisherige Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) von 2010 werden durch eine vollständig überarbeitete ImmoWertV und ergänzende Anwendungshinweise abgelöst.

Die wichtigsten Änderungen der ImmoWertV im Überblick

Zu den wesentlichen Änderungen der ImmoWertV zählen

  • die Aufnahme von Regelungen zu Rechten und Belastungen,
  • zu nicht marktgängigen oder marktfähigen Wertermittlungsobjekten
  • sowie zu Gemeinbedarfs- und Wasserflächen in die Verordnung selbst.

Die Anwendung der normierten Verfahren - Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren - wird nicht mehr zwingend, sondern nur noch als Grundsatz vorgegeben. Erstmals verankert die Verordnung explizit den Grundsatz der Modellkonformität. Der Vereinheitlichung dienen feste Modellansätze zu Gesamtnutzungsdauern, Bewirtschaftungskosten, durchschnittlichen Herstellungskosten und zur Ermittlung der Restnutzungsdauer im Fall der Modernisierung.

Detailliertere Vorgaben gibt es auch zur Ermittlung der Bodenrichtwerte und zur Ermittlung der sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten wie Liegenschaftszinssätze und Umrechnungskoeffizienten. Vorgegeben sind auch die einzelnen Verfahrensschritten der normierten Verfahren. Die Gutachterausschüsse müssen künftig verordnungskonforme Daten flächendeckend bereitstellen und ihre Modelle sowie Modellparameter präzise beschreiben. Die ImmoWertV führt zu einer „Legalisierung“ der bislang umstrittenen wertrelevanten Geschossflächenzahl (WGFZ). Künftig darf das Maß der baulichen Nutzung abweichend von den Vorgaben der Baunutzungsverordnung (BauNVO) angesetzt werden, wenn dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht.

Für Immobilienbewerter gilt es noch stärker als bisher, alle Daten, die sie in der Wertermittlung verwenden, auf Eignung, Aktualität, Repräsentativität und die sachgerechte Anpassungsfähigkeit entsprechend der Modellbeschreibung hin zu überprüfen.

Zielgruppe der ImmoWertV 2021

Die ImmoWertV 2021 ist verbindlich bei der Verkehrswertermittlung durch die Gutachterausschüsse anzuwenden. Sie kommt auch bei Umlegungen, Enteignungen oder städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen zum Einsatz. Private Sachverständige für Immobilienbewertung bindet die Verordnung nicht. Gerichte stellen jedoch häufig auf die Regelungen der ImmoWertV als „Stand der Technik“ ab.

Auch im Hinblick auf Haftungsfragen greifen Immobilienbewerter auf die Regelwerke des Gesetzgebers und fundierte Fachliteratur wie das Werk von Professor Wolfgang Kleiber "Verkehrswertermittlung von Grundstücken" zurück.

Historie der ImmoWertV

In der ImmoWertV 2010 werden die Vorgaben zur Ermittlung der Verkehrswerte und der dafür erforderlichen Daten definiert. Sie beschränkt sich auf die Kernaussagen zur Immobilienwertermittlung. Präzise detaillierte Vorgaben sind in fünf Richtlinien festgeschrieben:

Bodenrichtwertrichtlinie, Sachwertrichtlinie, Vergleichswertrichtlinie, Ertragswertrichtlinie sowie Teile der Wertermittlungsrichtlinien von 2006. Diese sind nicht verbindlich und sind nicht von allen Bundesländern umgesetzt worden. Mit Inkrafttreten der ImmoWertV 2021 am 1. Januar 2022 treten die Verordnung aus 2010 sowie diese aufgeführten Richtlinien außer Kraft. 

Der Vorgänger der ImmoWertV 2010 war die letzte Fassung der WertV, in der die allgemeinen Grundsätze für die Verkehrswerteermittlung geregelt waren. Sie wurde am 6. Dezember 1988 in einer neuen Fassung erlassen und wurde seither WertV98 genannt.

Wie geht es mit der ImmoWertV weiter?

Noch fehlen die erläuternden Hinweise zu den einzelnen Vorschriften und Anlagen, die Muster-Anwendungshinweise zur neuen ImmoWertV (ImmoWertA). Am 22. Dezember 2021 ist ein dritter Entwurf veröffentlicht worden, der sich derzeit in der Abstimmung befindet. Die Fertigstellung wird für den Herbst 2022 angestrebt. Auch die Überarbeitung der Normalherstellungskosten NHK 2010 steht noch aus. Sie muss spätestens bis zum 31.12.2024 erfolgen.

Angesichts der föderalen Struktur und der personellen Unterversorgung vieler Gutachterausschüsse könnten Vereinheitlichung und größere Transparenz in der Praxis jedoch noch einige Jahre auf sich warten lassen.

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